Ocena operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego

Kwi 30, 2019

Operat szacunkowy jest dokumentem sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby określenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi zostali umocowani do wykonywania operatów szacunkowych na mocy przepisu art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Określaniem wartości nieruchomości jest określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Ustawodawca zastrzegł, że jeżeli istnieje potrzeba wskazania wartości nieruchomości to co do zasady określenie wartości nieruchomości dokonywane jest wyłącznie przez grupę zawodową rzeczoznawców majątkowych, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (pewnego rodzaju wyłączenie następuje w przypadku określania katastralnej wartości nieruchomości lub wartości bankowo hipotecznej).

Ocena operatu szacunkowego

W myśl przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocenę poprawności wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ustawodawca zastrzegł kompetencje wydawania opinii na temat sporządzonych operatów na rzecz organizacji zawodowych, w związku z czym są to jedyne podmioty upoważnione do dokonywania merytorycznej oceny treści operatów. Komisje arbitrażowe działające przy organizacjach rzeczoznawców majątkowych są tym samym jedynymi podmiotami prawnie umocowanymi do dokonywania oceny prawidłowości sporządzanych operatów.

Wydanie opinii w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzonego operatu powinno być dokonane w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny a sporządzenie takiej oceny dokonuje się na podstawie odpłatnego zlecenia. Komisja arbitrażowa (skład oceniający) składa się z min. 2 rzeczoznawców majątkowych, co do których nie zachodzą ustawowe przesłanki wyłączenia (wskazane w art. 24 kodeksu postępowania administracyjnego) ani jakiekolwiek inne przesłanki budzące uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Warto zaznaczyć, że opinia komisji arbitrażowej sprowadza się do pełnej oceny prawidłowości sporządzonego operatu – a nie tylko oceny metodologicznej czy poprawności rachunkowej. Co do zasady, opinia powinna weryfikować podstawę formalnoprawną, kompletności podstaw wyceny, ocenę prawidłowości zastosowanych metod i technik oraz jeżeli zachodzi taka potrzeba to również ocenę wyjaśnień samych rzeczoznawców złożonych w trakcie sporządzania opinii. Z oceny komisji powinno jasno wynikać, które spośród wszystkich elementów operatu są prawidłowe lub wadliwe, czy błędy popełnione przez rzeczoznawcę wpływają na określenie wartości nieruchomości – a jeżeli tak, to w jakim stopniu oraz czy operat zdatny jest do użytku w obiegu prawnym. Warto zaznaczyć, że czasami dochodzi do sytuacji, w której operat szacunkowy pomimo tego, że został sporządzony błędnie – to i tak określa prawidłową wartość nieruchomości. Wówczas może dojść do sytuacji, gdzie opinia komisji arbitrażowej nie będzie podstawą do kwestionowania wskazanej wartości wycenionej nieruchomości jednak pociągnie za sobą skutki w postaci odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy będącego autorem operatu. W skrajnych przypadkach opinia komisji arbitrażowej może stanowić również dowód w postępowaniu odszkodowawczym prowadzonym wobec rzeczoznawcy. Kontrola prawidłowości sporządzanych operatów oraz powierzenie tych kompetencji organizacją zawodowym ma szczególne znaczenie z punktu widzenia dbałości o jakość usług rzeczoznawców majątkowych oraz poziom merytoryczny operatów.

Operat szacunkowy w postępowaniu sądowym

Ustawodawca nieco inaczej określił możliwość dokonywania oceny operatu szacunkowego sporządzonego w postępowaniach sądowych. W myśl przepisu art. 157 ust. 3 o gospodarce nieruchomościami, jeśli operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego na użytek postępowania sądowego, to o dokonanie oceny operatu przez komisję arbitrażową może wnioskować tylko sąd. Przepis jednoznacznie określa, że prawo do dokonywania merytorycznej oceny operatu szacunkowego nie przysługuje stronom postępowania czy uczestnikom postępowania. Zaznaczyć jednak należy, że co do zasady strony w toku postępowania mogą same składać formalne wnioski o wykonanie nowego operatu lub uzupełnienie starego operatu. Każdorazowo decyzja o skierowaniu operatu do komisji arbitrażowej leży wyłącznie w decyzji sądu. Należy także pamiętać, iż sąd drugiej instancji dokonując weryfikacji postępowania pierwszo instancyjnego, może uchylić wyrok i skierować sprawę do ponownego postępowania. Skutkiem powyższego jest konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego a operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania sądowego w pierwszej instancji jest poniekąd wraz z innymi dowodami poddany ocenie bezpośrednio przez sąd, czyli z pominięciem komisji arbitrażowej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Zasadą jest również, że w przypadku zlecenia sporządzenia operatu na potrzeby prowadzonego postępowania sąd powinien sam ocenić – w miarę swojej wiedzy i doświadczenia życiowego – czy wskazana przez rzeczoznawcę wartość nie odbiega w sposób rażący od powszechnie obowiązujących stawek rynkowych lub czy rzeczoznawca nie popełnił błędów metodologicznych. Szczególne znaczenie ma to w postępowaniach administracyjnych albowiem na organ nałożony jest obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, wobec czego (np.: w przypadku postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej) wartość nieruchomości powinna zostać skrupulatnie zweryfikowana przez organ. Warto jeszcze zaznaczyć, że w postępowaniach sądowych strony lub uczestnicy postępowania mogą sami wnosić o sporządzenie uzupełniającej opinii biegłego, wnosić o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z nowego operatu lub podnosić w postępowaniu apelacyjnym zarzuty co do błędów opinii, której sąd pierwszej instancji dał przymiot wiarygodności i ocenił jako prawidłowy.

Podsumowanie

Praktyka pokazuje, że dokonanie oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania sądowego jest w dużej mierze zależne od decyzji sądu orzekającego. Niezależnie od powyższego należy pamiętać, aby wszelkie zarzuty do operatu szacunkowego zgłaszać jeszcze przed sądem pierwszej instancji – co do zasady w ten sposób nie narazimy się na zarzut zgłoszenia dowodu po terminie co może umożliwić zainteresowanemu skuteczne podważanie operatu w postępowaniu odwoławczym.

Autor:

Kamil Radecki

Kamil Radecki

Aplikant radcowski

Email: k.radecki@turcza.com.pl Telefon: +48 61 666 37 60

Apl. Kamil Radecki zajmuje się bieżącą obsługą prawną podmiotów gospodarczych, w szczególności w zakresie: prawa cywilnego, prawa gospodarczego oraz umów handlowych, zabezpieczania i egzekucji wierzytelności.

PRZECZYTAJ INNE WPISY

Trzecie wydanie magazynu nieruchomościowego „TRENDS Legal Magazine”

Najnowsze wydanie magazynu „TRENDS Legal Magazine” z serii prawa nieruchomości już dostępne. W bieżącym numerze znajdą Państwo artykuły poświęcone tematyce nieruchomościowo-inwestycyjnej napisane przez autorów z Irlandii, Luxemburga, Polski, Portugalii, Hiszpanii i...

Zakup nieruchomości biurowej w centrum Poznania

Mec. Marek Turcza wraz z działem nieruchomości Kancelarii doprowadził do udanego finału kolejną transakcję nieruchomościową. Reprezentowany przez Kancelarię klient zakupił obiekt biurowy zlokalizowany w centrum Poznania. Z uwagi na tajemnicę handlową nie ujawniamy...

Nowe wydanie magazynu nieruchomościowego „TRENDS Legal Magazine”

TRENDS Legal Magazine – Real Estate Law – najnowsze wydanie magazynu redagowanego przez Kancelarię we współpracy z Law Firm Network już dostępne do pobrania. W tym wydaniu przeczytać można o problemach architektów w Niemczech, wpływie lockdownu na rynek nieruchomości...

Międzynarodowy Magazyn Prawa Nieruchomości „TRENDS Legal Magazine”

Oddajemy w Państwa ręce pierwszy numer kwartalnika „TRENDS Legal Magazine” – Real Estate Law. Został on przygotowany i opracowany przez naszą Kancelarię we współpracy z kancelariami prawnymi z 62. krajów świata (członków organizacji The Law Firm Network), które to...

Współpraca z kwartalnikiem “Deweloper&Marketing”

Kancelaria TURCZA nawiązała stałą współpracę z kwartalnikiem “Deweloper&Marketing”. Artykuły związane z prawem nieruchoości autorstwa naszych ekspertów publikowane są na łamach kwartalnika. W najnowszym wydaniu kwartalnika opublikowany został artykuł naszego...

Wzory umów z zakresu prawa nieruchomości dla portalu RYNEKPIERWOTNY.PL

Kancelaria TURCZA podjęła się przygotowania wzorów umów dla portalu rynekpierwotny.pl. Po prawej stronie dostępny jest bezpośredni link do pobrania paczki wzorów (PDF): wzór umowy najmu wzór umowy darowizny domu/mieszkania wzór umowy pełnomocnictwa do kupna...

Kancelaria TURCZA w “Dzienniku Gazecie Prawnej”

R. pr. Wojciech Gwóźdź, ekspert Kancelarii z zakresu prawa nieruchomości, udzielił dla Dziennika Gazety Prawnej wyczerpującego komentarza dotyczącego praktycznych problemów związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Artykuł wraz z...

Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji Prawa budowlanego

W dniu 17 grudnia 2019 roku Rada Ministrów po raz kolejny przyjęła projekt ustawy mającej w dość istotny sposób znowelizować przepisy Prawa budowlanego [obecnie jako projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (projekt nr UD 16]....

Grupa Prawna Polskiej Izby Firm Szkoleniowych

W piątek 27 września 2019 roku w Krakowie odbyło się szkolenie organizowane przez Polski Związek Firm Deweloperskich w ramach grupy prawnej, w którym uczestniczył, dla odmiany jako słuchacz, przedstawiciel Kancelarii – radca prawny Wojciech Gwóźdź. Szkolenie...

Konsekwencje przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dla realizacji inwestycji na nieruchomościach objętych przekształceniem – wybrane zagadnienia

Aktualny i ważki temat jakim jest uwłaszczenie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe budzi w praktyce wiele wątpliwości. Z uwagi na krótki okres obowiązywania ustawy, kilkukrotne jej nowelizacje – dokonywane zresztą wskutek zaistniałych wątpliwości wynikłych w...

Kontakt

Formularz

Zgoda #1

Zgoda #2

8 + 10 =

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Marek Turcza z siedzibą w Poznaniu (60-278), ul. Palacza 144, REGON: 120119490, NIP: 9451892838. Informacje w przedmiocie warunków i zasad ochrony danych osobowych znajdują się na stronie https://turcza.com.pl/odo/.

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Biuro

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

ul. Palacza 144
60-278 Poznań

Telefon: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: info@inlegal.pl|kancelaria@turcza.com.pl

Godziny otwarcia: od pon do pt – 8.30-16.30

O nas

Dostarczamy nowoczesne rozwiązania szkoleniowo-doradcze z zakresu szeroko pojętego prawa i tematyki prawnej. Zapewniamy dostęp do najwyższej jakości usług dopasowanych do potrzeb Klientów.

Zapraszamy również na stronę internetową Kancelarii: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.