Opłata planistyczna (część 2)

Sposób ustalenia opłaty planistycznej

Sposób naliczenia opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości regulują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl przepisu art. 37.1. ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Należy również wspomnieć, że na podstawie art. 87.3a ustawy – jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 niniejszej ustawy, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Ustalenie opłaty planistycznej na wniosek właściciela

Zgodnie z art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej. Z powyższego przepisu wynika, że właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeszcze przed zbyciem nieruchomości jest uprawniony do złożenia wniosku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej. Decyzja taka ma co do zasady charakter wstępny, albowiem różni się od decyzji wydanej już po zbyciu nieruchomości. Przyjmuje się, że co do zasady decyzja taka nie może być egzekwowana, albowiem nie doszło jeszcze do zbycia nieruchomości (tym samym nie ma podstawy do jej wyegzekwowania).

Skutki ustalenia opłaty planistycznej na wniosek właściciela

Wydanie decyzji pozwala właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wstępnie określić wysokość opłaty przed transakcją. Zaznaczyć jednak należy, że wydanie decyzji na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego zazwyczaj wiąże się z koniecznością dokonania zapłaty za sporządzony operat szacunkowy. Najczęściej (chociaż nie jest to regułą) po złożeniu wniosku organ wzywa do uiszczenia opłaty za sporządzony operat szacunkowy, albowiem opłata planistyczna nie jest jeszcze wymagalna i możliwa do egzekwowalna, wobec czego określenie opłaty planistycznej przed dniem sprzedaży nieruchomości nie leży w interesie organu (pomimo tego organ musi ponieść koszty sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości). Wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości renty planistycznej nie obliguje właściciela lub użytkownika wieczystego do sprzedaży nieruchomości. Opłata stanie się wymagalna jedynie w przypadku zbycia nieruchomości. Nadto właściciel zawsze może ,,przeczekać’’ 5-letniego terminu, w którego okresie opłata (w przypadku zbycia nieruchomości) zostałaby naliczona.