Opłata planistyczna (część 2)
Sposób ustalenia opłaty planistycznej
Sposób naliczenia opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości regulują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl przepisu art. 37.1. ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Należy również wspomnieć, że na podstawie art. 87.3a ustawy – jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 niniejszej ustawy, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Ustalenie opłaty planistycznej na wniosek właściciela
Zgodnie z art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej. Z powyższego przepisu wynika, że właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeszcze przed zbyciem nieruchomości jest uprawniony do złożenia wniosku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej. Decyzja taka ma co do zasady charakter wstępny, albowiem różni się od decyzji wydanej już po zbyciu nieruchomości. Przyjmuje się, że co do zasady decyzja taka nie może być egzekwowana, albowiem nie doszło jeszcze do zbycia nieruchomości (tym samym nie ma podstawy do jej wyegzekwowania).
Skutki ustalenia opłaty planistycznej na wniosek właściciela
Wydanie decyzji pozwala właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wstępnie określić wysokość opłaty przed transakcją. Zaznaczyć jednak należy, że wydanie decyzji na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego zazwyczaj wiąże się z koniecznością dokonania zapłaty za sporządzony operat szacunkowy. Najczęściej (chociaż nie jest to regułą) po złożeniu wniosku organ wzywa do uiszczenia opłaty za sporządzony operat szacunkowy, albowiem opłata planistyczna nie jest jeszcze wymagalna i możliwa do egzekwowalna, wobec czego określenie opłaty planistycznej przed dniem sprzedaży nieruchomości nie leży w interesie organu (pomimo tego organ musi ponieść koszty sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości). Wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości renty planistycznej nie obliguje właściciela lub użytkownika wieczystego do sprzedaży nieruchomości. Opłata stanie się wymagalna jedynie w przypadku zbycia nieruchomości. Nadto właściciel zawsze może ,,przeczekać’’ 5-letniego terminu, w którego okresie opłata (w przypadku zbycia nieruchomości) zostałaby naliczona.
Odwołanie od decyzji ustanawiającej opłatę planistyczną
Od decyzji administracyjnej w sprawie ustalenia renty planistycznej przysługuje odwołanie wnoszone terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Odwołanie wnoszone jest do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu wydającego decyzję. Składając odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego należy podnieść wszystkie merytoryczne zarzuty, wskazując, jakich dokładnie uchybień dopuścił się organ wydający decyzję oraz uzasadnić jaki wpływ miały te uchybienia na treść wydanej decyzji.
Warto wspomnieć, że cena wskazana w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości nie jest podstawą do obliczenia renty planistycznej. Okoliczność, że notariusz wysyła odpis aktu notarialnego do urzędu stanowi jedynie podstawę do formalnego rozpoczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia renty planistycznej. Urząd nie jest związany ceną wskazaną w akcie notarialnym a obliczenia wysokości opłaty planistycznej dokonuje (na podstawie cen rynkowych) każdorazowo rzeczoznawca majątkowy w odniesieniu do całej nieruchomości ze stanu z dnia sprzedaży. Wobec powyższego, składając odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego należy wskazać, jakich dokładnie uchybień dopuścił się biegły podczas dokonywania wyceny nieruchomości oraz w jaki sposób błędy te wpłynęły na określenie wzrostu wartości nieruchomości.
Każdorazowo należy pamiętać, że korzystając z drogi odwoławczej zobligowani jesteśmy do zachowania wymogów formalnych odwołania, które należy odpowiednio uzasadnić oraz precyzyjnie wskazać zakres zaskarżenia. Praktyka pokazuje, że możliwość skorzystania z drogi odwoławczej bardzo często jest korzystnym rozwiązaniem pozwalającym na uniknięcie zapłaty zawyżonej opłaty lub nawet całkowite uchylenie decyzji administracyjnej.
Autor: |
Kamil Radecki
Aplikant radcowski
Apl. Kamil Radecki zajmuje się bieżącą obsługą prawną podmiotów gospodarczych, w szczególności w zakresie: prawa cywilnego, prawa gospodarczego oraz umów handlowych, zabezpieczania i egzekucji wierzytelności.