Zastępowanie umowy deweloperskiej umową przedwstępną

Cze 27, 2019

Kupując nieruchomość od dewelopera można spotkać wiele rodzajów umów, które deweloperzy zawierają z nabywcami. Kupujący często nie zdają sobie sprawy z tego, jak umowy kształtują ich prawa i obowiązki oraz z tego, że obowiązujące przepisy odgórnie regulują kwestię umów zawieranych pomiędzy konsumentem a deweloperem. Konsument decydujący się na kupno nieruchomości niejednokrotnie spotyka się z umowami rezerwacyjnymi, umowami przedwstępnymi i umową sprzedaży. Coraz częściej zdarza się, że deweloperzy niechętnie zawierają umowy deweloperskie a zastępują je zwykłymi umowami przedwstępnymi.

Rodzaje umów zawieranych pomiędzy deweloperem a konsumentem

Coraz częściej możemy zaobserwować praktykę, w której deweloper w pierwszej kolejności zawiera z potencjalnym nabywcą umowę rezerwacyjną. Zazwyczaj zobowiązanie takie ma na celu czasowe wyłączenie nieruchomości z oferty dewelopera oraz zobowiązanie stron do zawarcia kolejnej umowy. Zaznaczyć jednak należy, że umowa taka nie musi być zawierana i jest to wyłącznie wola obu stron transakcji. Zdarzają się przypadki, gdzie deweloperzy pobierają opłaty rezerwacyjne, które następnie zaliczane są na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Pobieranie opłat jest zazwyczaj narzucone odgórnie przez dewelopera jednak nie obowiązkowe.

Kolejną umową spotykaną coraz częściej w wykonaniu umowy rezerwacyjnej jest umowa przedwstępna sprzedaży. Zazwyczaj umowy są zawierane w formie aktu notarialnego, chociaż zdarzają się również umowy przedwstępne zawierane w formie zwykłej pisemnej. Forma umowy często zależna jest od woli klienta, który może wyrazić chęć dokonania wpisu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności. Sporadycznie spotykane są również umowy przedwstępne, na podstawie których strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna nie jest prawnie wymagana i strony nigdy nie są zobligowane do jej zawierania.

Oczywiście umową zawieraną w wykonaniu umowy przedwstępnej jest umowa sprzedaży nieruchomości. Zawarcie takiej umowy w formie aktu notarialnego jest obowiązkowe, albowiem w innym przypadku nie dojdzie do skutecznego zakupu nieruchomości. Forma aktu notarialnego jest wymagalna pod rygorem nieważności.

Dlaczego deweloperzy pomijają umowy deweloperskie?

W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji pomijania przez deweloperów zawierania z klientami umów deweloperskich. Coraz częściej deweloperzy najpierw zawierają umowy rezerwacyjne, następnie przedwstępne umowy sprzedaży, a w ich wykonaniu umowy sprzedaży. W procedurach takich brakuje zawieranych standardowo umów deweloperskich. Deweloperzy bardzo często celowo prowadzą do pomijania umowy deweloperskiej, albowiem ta nakłada na nich szereg obowiązków i nie pozwala na całkowicie swobodne kształtowanie treści umowy. Deweloper na mocy ustawy zobowiązany jest m.in.: do sporządzenia prospektu informacyjnego i prowadzenia rachunku powierniczego. Nadto strony nie mogą swobodnie kształtować prawa do rozwiązania umowy. Z punktu widzenia dewelopera umowa deweloperska wprowadza m.in. ryzykowne prawo do odstąpienia od zawartej umowy, jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich prawnie wymaganych elementów. Nadto konsumentowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy, gdy informacje zawarte w jej treści są niezgodnie z prospektem informacyjnym lub kiedy deweloper nie doręcza prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Bardzo istotna z punktu widzenia dewelopera jest ustawowo uregulowana możliwość odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej. Co do zasady deweloper może odstąpić od umowy wyłącznie wtedy, gdy nabywca nie spełni świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Jednak przed odstąpieniem od umowy deweloper musi wezwać nabywcę do uiszczenia zaległych kwot. Wezwanie musi być wykonane w formie pisemnej. Jeśli nabywca nie zapłaci zaległych kwot w terminie 30 dni od doręczenia wezwania, deweloper może odstąpić od umowy. Ostatnią przesłanką odstąpienia od umowy przez dewelopera jest okoliczność, w której nabywca nie stawi się do odbioru nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego, który przenosi na nabywcę prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej. Przed odstąpieniem deweloper zobligowany jest do dwukrotnego doręczenia nabywcy pisemnego wezwanie w odstępach czasowych.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Co do zasady podstawowa różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną wynika z treści wzajemnych zobowiązań określonych w umowach. Strony umowy przedwstępnej mogą swobodnie kształtować swoje zobowiązania w związku z czym głównym zobowiązaniem dewelopera jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Prawidłowo sformułowana umowa deweloperska narzuca szereg ograniczeń i ustawowych praw przysługujących konsumentowi. Wówczas deweloper zobowiązuje się nie tylko do przeniesienia prawa własności nieruchomości, ale również zobowiązuje się m.in.: do wybudowania budynku i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego.

Co istotne, umowa deweloperska w odróżnieniu od umowy przedwstępnej zawierana jest przed dniem powstania lokalu mieszkalnego. Umowa deweloperska ma co do zasady zadanie ochrony praw nabywców. Uznaje się, że zanim powstanie lokal mieszkalny cała inwestycja jest obarczona poważnym ryzykiem i brakiem pewności jej realizacji. Z tym też wiąże się bardzo szeroki zakres ochrony nabywców.

Skutki zastępowania umowy deweloperskiej umową przedwstępną

Oceniając dopuszczalność zawierania umowy przedwstępnej podczas nabywania nieruchomości od dewelopera należy rozpatrywać wszystkie okoliczności sprawy a w szczególności etap, na którym jest dana inwestycja i w jaki sposób finansowana jest jej realizacja.

Jeżeli zawieramy umowę przedwstępną zakupu lokalu, który fizycznie został już wybudowany i umowa ta rzeczywiście posiada cechy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości to co do zasady nie ma podstaw do zarzucania, że deweloper chciał obejść przepisy ustawy a zawarta umowa jest nie ważna. Transakcja taka będzie co do zasady przeprowadzana zgodnie z postanowienia umownymi, które kształtują prawa każdej ze strony.

Jeżeli natomiast zawieramy z deweloperem najpierw umowę przedwstępną a z okoliczności wynika, że deweloper m.in.: jeszcze nie ukończył przedsięwzięcia budowlanego, nie wybudował budynku, nie wyodrębnił lokalu a pobrane zaliczki przeznaczane są na realizację kosztów budowy to wówczas można domniemywać, że z konsumentem powinna zostać zawarta umowa deweloperska.

Nie zawarcie przez dewelopera umowy deweloperskiej skutkować będzie tym, że umowa przedwstępna może zostać zakwalifikowana jako umowa deweloperska. Przyjmuje się, że nie można obchodzić przepisów umowy deweloperskiej, w związku z czym postanowienia umowy przedwstępnej nie zawsze będą wiążące dla stron. Konsekwencją takiego stanu będzie uznanie za nieważne zapisów umowy przedwstępnej niezgodnych z ustawą deweloperską. W miejsce nieważnych przepisów zastosowanie znajdą przepisy ustawy deweloperskiej. Należy jednak pamiętać, że ważność umów, ich poszczególnych postanowień oraz ich skutki należy rozpatrywać kompleksowo na podstawie wszystkich okoliczności sprawy.

 

Autor:

Kamil Radecki

Kamil Radecki

Aplikant radcowski

Email: k.radecki@turcza.com.pl Telefon: +48 61 666 37 60
 

Apl. Kamil Radecki zajmuje się bieżącą obsługą prawną podmiotów gospodarczych, w szczególności w zakresie: prawa cywilnego, prawa gospodarczego oraz umów handlowych, zabezpieczania i egzekucji wierzytelności.

PRZECZYTAJ INNE WPISY

Międzynarodowy Magazyn Prawa Nieruchomości „TRENDS Legal Magazine”

Oddajemy w Państwa ręce pierwszy numer kwartalnika „TRENDS Legal Magazine” – Real Estate Law. Został on przygotowany i opracowany przez naszą Kancelarię we współpracy z kancelariami prawnymi z 62. krajów świata (członków organizacji The Law Firm Network), które to...

Współpraca z kwartalnikiem “Deweloper&Marketing”

Kancelaria TURCZA nawiązała stałą współpracę z kwartalnikiem “Deweloper&Marketing”. Artykuły związane z prawem nieruchoości autorstwa naszych ekspertów publikowane są na łamach kwartalnika. W najnowszym wydaniu kwartalnika opublikowany został artykuł naszego...

Wzory umów z zakresu prawa nieruchomości dla portalu RYNEKPIERWOTNY.PL

Kancelaria TURCZA podjęła się przygotowania wzorów umów dla portalu rynekpierwotny.pl. Po prawej stronie dostępny jest bezpośredni link do pobrania paczki wzorów (PDF): wzór umowy najmu wzór umowy darowizny domu/mieszkania wzór umowy pełnomocnictwa do kupna...

Kancelaria TURCZA w “Dzienniku Gazecie Prawnej”

R. pr. Wojciech Gwóźdź, ekspert Kancelarii z zakresu prawa nieruchomości, udzielił dla Dziennika Gazety Prawnej wyczerpującego komentarza dotyczącego praktycznych problemów związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Artykuł wraz z...

Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji Prawa budowlanego

W dniu 17 grudnia 2019 roku Rada Ministrów po raz kolejny przyjęła projekt ustawy mającej w dość istotny sposób znowelizować przepisy Prawa budowlanego [obecnie jako projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (projekt nr UD 16]....

Grupa Prawna Polskiej Izby Firm Szkoleniowych

W piątek 27 września 2019 roku w Krakowie odbyło się szkolenie organizowane przez Polski Związek Firm Deweloperskich w ramach grupy prawnej, w którym uczestniczył, dla odmiany jako słuchacz, przedstawiciel Kancelarii – radca prawny Wojciech Gwóźdź. Szkolenie...

Konsekwencje przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dla realizacji inwestycji na nieruchomościach objętych przekształceniem – wybrane zagadnienia

Aktualny i ważki temat jakim jest uwłaszczenie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe budzi w praktyce wiele wątpliwości. Z uwagi na krótki okres obowiązywania ustawy, kilkukrotne jej nowelizacje – dokonywane zresztą wskutek zaistniałych wątpliwości wynikłych w...

Zastępowanie umowy deweloperskiej umową przedwstępną

Kupując nieruchomość od dewelopera można spotkać wiele rodzajów umów, które deweloperzy zawierają z nabywcami. Kupujący często nie zdają sobie sprawy z tego, jak umowy kształtują ich prawa i obowiązki oraz z tego, że obowiązujące przepisy odgórnie regulują...

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów o mieszanym przeznaczeniu – kolejna nowelizacja ustawy przekształceniowej w przygotowaniu.

Ustawa z dnia z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zakładała przekształcenie z mocy prawa z dniem 01.01.2019 roku gruntów przeznaczonych na cele...

Opłata planistyczna (część 2)

Sposób ustalenia opłaty planistycznej Sposób naliczenia opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą nieruchomości regulują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl przepisu art. 37.1. ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu...

Kontakt

Formularz

Zgoda #1

Zgoda #2

12 + 14 =

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Marek Turcza z siedzibą w Poznaniu (60-278), ul. Palacza 144, REGON: 120119490, NIP: 9451892838. Informacje w przedmiocie warunków i zasad ochrony danych osobowych znajdują się na stronie https://turcza.com.pl/odo/.

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Biuro

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

ul. Palacza 144
60-278 Poznań

Telefon: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: info@inlegal.pl|kancelaria@turcza.com.pl

Godziny otwarcia: od pon do pt – 8.30-16.30

O nas

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych świadczy na rzecz przedsiębiorców kompleksową i profesjonalną obsługę prawną, w szczególności w zakresie prawa budowlanego oraz procesu inwestycyjnego.

Zapraszamy również na stronę internetową Kancelarii: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.