Konsekwencje przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dla realizacji inwestycji na nieruchomościach objętych przekształceniem – wybrane zagadnienia

sie 2, 2019

Aktualny i ważki temat jakim jest uwłaszczenie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe budzi w praktyce wiele wątpliwości. Z uwagi na krótki okres obowiązywania ustawy, kilkukrotne jej nowelizacje – dokonywane zresztą wskutek zaistniałych wątpliwości wynikłych w praktyce i dostrzeżonych luk prawnych – niejednokrotnie ocena konsekwencji przekształcenia i jego wpływu na inwestycje jest trudna. Konsekwencje przekształcenia to kolejna kwestia jaką musi wziąć pod uwagę inwestor, szczególnie jeśli inwestycja była już realizowana przed wejściem w życie ustawy, kiedy to nie były znane szczegóły przekształcenia. Pamiętać należy, że prace legislacyjne choć toczyły się przez dłuższy czas, to nabrały zawrotnego tempa pod koniec tego procesu i to wówczas ukształtował się de facto tekst ustawy. Z uwagi na powyższe należy dokonać weryfikacji założeń inwestycyjnych i ocenić jakie dodatkowe ryzyka mogą się zaktualizować w związku z przekształceniem.

Jednym z podstawowych jest ryzyko czasowe. Pamiętać należy, że dokonywanie jakichkolwiek czynności prawnych, które wymagają wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla przekształconej nieruchomości (albo mogącej potencjalnie podlegać przekształceniu) wymaga uprzedniego uzyskania zaświadczenia o przekształceniu. Praktyka pokazuje, że notariusze nie chcąc blokować zamierzeń Stron dotyczących nieruchomości wykazują przychylność i skłonni są dokonywać czynności bez przedkładania zaświadczenia (odpowiednio formułując akty notarialne adekwatnie do zaistniałej sytuacji). Przykładem może być zbycie nieruchomości lub ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowej. Jednak większość czynności notarialnych, których przedmiotem są nieruchomości wymaga wpisu w księdze wieczystej. I to właśnie na etapie rozpoznania wniosku wieczystoksięgowego wnioskodawca zobowiązany jest do uzupełnienia braku formalnego – w postaci zaświadczenia o przekształceniu właśnie. Zważywszy na fakt, że termin wydania to co do zasady 4 miesiące (w przypadku jego wydania na wniosek) powyższe okoliczności zdecydowanie prowadzą do znacznego spowolnienia obrotu i ograniczają swobodę dokonywania czynności na rynku nieruchomości.

Kolejne ryzyka to ryzyka natury prawnej. Jednym z zagadnień, które się może nasuwać wątpliwości jest kwestia łączenia nieruchomości przekształconych, w szczególności czy fakt przekształcenia i ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej może blokować połączenie nieruchomości. Roszczenie wpisywane jest z urzędu w księdze wieczystej na podstawie zaświadczenia o przekształceniu. Na wstępie należy wspomnieć, że ustawa „przekształceniowa” nie zawiera w tym zakresie żadnych szczegółowych uregulowań, zatem należy się odwołać do zasad ogólnych wynikających z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zwykle połączenie odbywa się przez przeniesienie jednej nieruchomości lub jej części do księgi wieczystej prowadzonej dla drugiej nieruchomość lub poprzez założenie dla łączonych nieruchomości nowej księgi wieczystej. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza łączenie nieruchomości obciążonych różnymi prawami i roszczeniami.

Zasadą jest, że do księgi wieczystej do której przeniesiona jest nieruchomość przenoszone są wszelkie obciążenia i prawa ujawnione w księdze wieczystej dotychczas prowadzonej dla tej nieruchomości. Nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być jednak połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na całej połączonej nieruchomości. Powyższe reguły stosuje się odpowiednio do wyznaczenia pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń, które ujawniono w księdze wieczystej. Po połączeniu nieruchomości w jedną obowiązek ponoszenia opłaty przekształceniowej będzie obciążał nieruchomość jako całość. O ile księgi wieczyste nieruchomości łączonych będą miały ujawnione roszczenia na rzecz tych samych podmiotów nie powinno rodzić to żadnego problemu. Może się jednak zdarzyć, że jedna z nieruchomości w dniu przekształcenia należała do Skarbu Państwa a druga z nich do jednostki samorządu terytorialnego albo obie należą do dwóch różnych jednostek samorządowych. W takiej sytuacji konieczne będzie ustalenie pomiędzy tymi podmiotami (dawnymi właścicielami nieruchomości) pierwszeństwa tych roszczeń. Fakt ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej i brak porozumienia pomiędzy uprawnionymi co do pierwszeństwa roszczeń może być zatem pośrednią przyczyną niemożności prawnego połączenia nieruchomości.

Podsumowanie

Zagadnień rodzących dodatkowe ryzyka prawne na gruncie ustawy „przekształceniowej” jest z pewnością znacznie więcej. Nie sposób ich wszystkich omówić w ramach niniejszego opracowania. Zalecamy Państwu zatem przy ustalaniu planów inwestycyjnych wobec nieruchomości przekształconych lub mogącymi podlegać przekształceniu w przyszłości wzięcie pod uwagę przepisów tej ustawy.

Stan prawny: 04.07.2019 r.

Podstawa prawna:

– Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

– Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Autor:

Magdalena Stępień

Magdalena Stępień

Radca Prawny

Email: m.stepien(et)turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60
 

Mec. Magdalena Stępień jest specjalistką w zakresie prawa nieruchomości i procesu inwestycyjnego.

PRZECZYTAJ INNE WPISY

Zmiany dla rzeczoznawców budowlanych od 2023 r. – nowelizacja ustawy Prawo budowlane

BLOGDo dnia 10 sierpnia 2014 r. tj. do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o ułatwieniu dostępu do wykonywania niektórych zawodów regulowanych pełnienie funkcji rzeczoznawcy budowlanego uznawane było za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie, w...

Wpływ stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na decyzję o pozwoleniu na budowę

Organ administracyjny wydając decyzję o pozwoleniu na budowę na terenie dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zobowiązany jest zbadać zgodność projektu budowlanego z ustaleniami tego planu. Można się jednakże spotkać z sytuacją, w…

Domy modułowe, a prawo budowlane

BLOGJeszcze do niedawna wybudowanie własnego domu wiązało się z szeregiem wymogów formalnych, a dokonanie takiej inwestycji w przeciągu kilku miesięcy, czy nawet paru tygodni mogło wydawać się nieosiągalne. Tymczasem, nowoczesne budownictwo stworzyło ciekawą...

Służebność drogi koniecznej na użytkowaniu wieczystym

BLOGDroga konieczna jest jedną z najczęściej spotykanych formą ograniczenia nieruchomości gruntowej. Wydaje się, że – co do zasady – jest to dość proste do przeforsowania w sądzie, czy polubownie prawo. I tak co do zasady jest. Praktyka Kancelarii Turcza pokazuje...

Budowa domu na działce rolnej

Zdecydowanie niższa cena działek rolnych w stosunku do działek budowlanych powoduje coraz częstsze zainteresowanie takimi gruntami przyszłych inwestorów, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny. Niższa cena wynika, jednakże z faktu, że budowa na gruncie rolnym…

Nowa ustawa deweloperska – 25 kluczowych zmian, o których musi wiedzieć każdy deweloper!

Obowiązującą od 10 lat ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną ustawą deweloperską, w dniu 1 lipca zastąpiła nowa, korzystniejsza dla kupujących nowe mieszkania ustawa.

Odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu w wyniku wejścia w życie planu miejscowego

BLOGWprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może spowodować, że nastąpiła zmiana celu wykorzystania działki a czasami ulokowania jej w pobliżu ruchliwej drogi, wysypiska śmieci, oczyszczalni ścieków lub osiedla mieszkaniowego. Wszystkie te,...

Uproszczone postępowanie legalizacyjne

Jedną z głównych zmian, które wprowadziła nowelizacja Prawa budowlanego, jest tzw. procedura uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej. Źródło: unsplash.comZgodnie z art. 49f PrBud organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne w…

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane a przepisy przejściowe w zakresie projektu budowlanego

BLOGZ dniem 18 marca 2020 r. w Dzienniku Ustaw ogłoszona została ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z treścią art. 39 tejże ustawy weszła ona w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia....

Dom bez pozwolenia do 70m2

W ramach Polskiego Ładu z dniem 3 stycznia 2022 r. wchodzą w życie przepisy wprowadzone ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane praz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1986), które umożliwią…

Kontakt

Formularz

Zgoda #1

Zgoda #2

14 + 4 =

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Marek Turcza z siedzibą w Poznaniu (60-278), ul. Palacza 144, REGON: 120119490, NIP: 9451892838. Informacje w przedmiocie warunków i zasad ochrony danych osobowych znajdują się na stronie https://turcza.com.pl/odo/.

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Biuro

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

ul. Palacza 144
60-278 Poznań

Telefon: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: kancelaria@turcza.com.pl

Godziny otwarcia: od pon do pt – 8.30-16.30

O nas

Dzięki opiece prawnej świadczonej przez TURCZA Kancelarię Radców Prawnych mogą Państwo skupić się wyłącznie na swoim biznesie. My zapewnimy narzędzia i wsparcie doświadczonych prawników, aby był on jak najbardziej efektywny. Zapraszamy do współpracy.

Zapraszamy również na stronę internetową Kancelarii: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.