Czy można na podstawie decyzji o warunkach zabudowy otrzymać ponownie decyzję o pozwoleniu na budowę?

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza możliwość wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest wydany, wówczas to w tym planie następuje określenie sposobów i warunków zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy, stosownie do art. 59 ustawy, dotyczy zmiany zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonywaniu innych robót budowlanych, a także zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zasadą jest, że decyzja o warunkach zabudowy unormowana komentowaną ustawą została tak ukształtowana, że dotyczy sytuacji zmiany sposobu zagospodarowania wiążącej się z projektowaną dopiero inwestycją budowlaną, dlatego ustawodawca powiązał ją z pozwoleniem na budowę w celu zagwarantowania praw nabytych.

Przepisy ustawy prawo budowlane jak również ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wskazują jednakże wprost czy po wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę możliwym jest ponowne wykorzystanie warunków zabudowy do otrzymania nowego pozwolenia. Odpowiedź na to pytanie możemy uzyskać dopiero po analizie orzecznictwa.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy prawo budowlane obowiązującej w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Jest to termin prawa materialnego, którego upływ powoduje utratę uprawnień zawartych w przedmiotowym zezwoleniu. Wygaśnięcie powyższej decyzji oznacza więc utratę jej mocy obowiązującej z chwilą zaistnienia pewnego zdarzenia prawnego, jakim jest upływ czasu, a inwestor prowadzący roboty budowlane na podstawie pozwolenia na budowę, które wygasło, musi być traktowany tak jak osoba wykonująca roboty bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę (tak Komentarz aktualizowany do art. 37 Prawa budowlanego -Alicja Plucińska-Filipowicz (red.), Artur Kosicki, stan prawny 2017.01.01- Lex).

Decyzje o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, gdyż nie konstytuują żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym (wyrok NSA z dnia 8 listopada 2013 r. II OSK 1302/12). Stanowi ona szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa (zob. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r. II OSK 2078/10). Decyzja o warunkach zabudowy nie przyznaje więc żadnych praw do gruntu, nie przesądza o jego ostatecznym ani bieżącym przeznaczeniu. W przypadku ustania bytu prawnego pozwolenia, w sytuacjach prawem przewidzianych, uniemożliwiającego zrealizowanie inwestycji, brak jest możliwości ponownego wydania pozwolenia na budowę, w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy utrzymaną w mocy na podstawie ww. regulacji. Stanowisko to podzielił również WSA w Bydgoszczy, który wskazał, że wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę konsumuje decyzję o warunkach zabudowy, jednak decyzja ta pozostaje w obrocie prawnym i jest związana realizacją inwestycji w wydanym pozwoleniu na budowę. Natomiast chęć wybudowania nowego lub innego obiektu budowlanego na terenie inwestycji wymaga ponownej oceny wpływu takiego zamierzenia budowlanego na ład przestrzenny (zob. Wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt II SA/Bd 329/17).

Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że nie jest możliwym ponowne wykorzystanie decyzji o warunkach zabudowy do uzyskanie nowego pozwolenia na budowę. W przypadku wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor powinien w pierwszej kolejności wystąpić o nową decyzję ustalającą warunki zabudowy, a dopiero na jej podstawie wnioskować o nowe pozwolenie na budowę.