BLOG

Nowa ustawa deweloperska – istotne zmiany, wejście w życie

24/09/2021

Celem tzw. ustawy deweloperskiej, czyli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest przede wszystkim ochrona praw kupujących daną nieruchomość.

uchwalenie nowej ustawy deweloperskiej

Dnia 20 maja 2021 roku została uchwalona nowa ustawa deweloperska tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Nowa ustawa deweloperska”). Nowa ustawa deweloperska ma na celu zwiększenie ochrony nabywców, w tym w większym stopniu ułatwić rezygnację z umów z deweloperami, a co za tym idzie – nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków.

Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – ochrona na wypadek upadłości dewelopera

Główną zmianą jest powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: „DFG”), który będzie wypłacał pieniądze nabywcom mieszkań i domów m.in. w przypadku upadłości dewelopera czy banku (powyżej kwoty gwarantowanej przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, czyli do 100 tys. euro). Jest to narzędzie służące zabezpieczeniu środków wpłacanych przez nabywców. Fundusz ten zacznie działać od 1 lipca 2022 r. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń.

Wypłata z DFG będzie miała miejsce w przypadku upadłości dewelopera, upadłości banku, a także wówczas, gdy klient nie otrzyma nieruchomości wolnej od obciążenia hipotecznego lub gdy deweloper nie usunie wady istotnej wskazanej w protokole odbioru bądź przez rzeczoznawcę budowlanego. Ustawa wprowadza przy tym okres przejściowy. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po tym okresie, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych przepisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata – z uwzględnieniem wybranych przepisów ustawy. Ten okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r. Wystarczy, że deweloper sprzeda choćby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., wówczas ma 2 lata na dokończenie inwestycji na starych zasadach.

Zmiany wprowadzane przez ustawę deweloperską, o których trzeba wiedzieć

Obok powołania i funkcjonowania DFG, Nowa ustawa deweloperska niesie za sobą również szereg innych zmian. Wprowadzane są zasady funkcjonowania umów rezerwacyjnych. Wprowadza się obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej na piśmie, pod rygorem nieważności. Umowa będzie musiała zawierać też informację o cenie lokalu, wysokości opłaty rezerwacyjnej, określać czas, w którym zarezerwowany lokal będzie wyłączony ze sprzedaży, musi też zawierać informacje o powierzchni użytkowej lokalu, liczbie pomieszczeń i kondygnacji. Ustawodawca określił także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. Podlega ona zwrotowi klientowi w sytuacji, gdy nie otrzyma on kredytu mieszkaniowego. Jeśli deweloper podpisze umowę z kimś innym, w myśl nowych przepisów ma obowiązek oddać klientowi opłatę rezerwacyjną powiększoną o 100 proc. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, Deweloper może zatrzymać wpłaconą sumę.

Dodatkowo jeśli klient podczas odbioru mieszkania bądź później wskaże wadę istotną (a więc czyniącej nieruchomość niezdatną do użytkowania), a deweloper ją uzna, ale mimo to nie usunie jej, klient ma prawo odstąpić od umowy. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed  dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Jeśli ten potwierdzi występowanie wady istotnej, klient może odstąpić od umowy.

Ustawa deweloperska rozszerzy swój zakres obowiązywania

Rozszerza się również katalog umów do których znajdzie zastosowanie Nowa ustawa deweloperska. W obowiązującym stanie prawnym ustawę deweloperską stosuje się wyłącznie do umów, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub odpowiednio przy domu jednorodzinnym – nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zgodnie z Nową ustawą deweloperską stosuje się ją do umów, w których deweloper zobowiązuje się do wybudowania również lokali użytkowych a także w sytuacji, w której wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę lub złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Jak widać, zmiany będą miały wpływ na cały rynek nieruchomości oraz podmioty, które są z nim powiązane. Z punktu widzenia nabywcy głównym atutem tej nowelizacji jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców mieszkań.

Wejście w życie przepisów nowej Ustawy Deweloperskiej – trzeba jeszcze poczekać

Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie w dniu 1 lipca 2022 r. Jest jednak pewien wyjątek – dotyczy on Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Związane z nim przepisy, które tworzą sam fundusz, jednak nie wprowadzają jeszcze obowiązku odprowadzania składek, wchodzą w życie 30 lipca 2021 r.

Stan prawny: 10.09.2021 r.

 

Dom bez pozwolenia do 70m2

W ramach Polskiego Ładu z dniem 3 stycznia 2022 r. wchodzą w życie przepisy wprowadzone ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane praz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1986), które umożliwią…

Odpowiedzialność geodety za błąd w sztuce

Projekt budowlany zawiera obligatoryjnie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być sporządzony na aktualnej mapie i zawierać: określenie granic działki lub terenu,…

Autor:

Łukasz Kwaśnik

Łukasz Kwaśnik

Radca Prawny

Email: kancelaria@turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60
 

Mec. Łukasz Kwaśnik jest specjalistą w zakresie prawa nieruchomości i procesu inwestycyjnego.

Kontakt

Formularz

Zgoda #1

Zgoda #2

9 + 5 =

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Marek Turcza z siedzibą w Poznaniu (60-278), ul. Palacza 144, REGON: 120119490, NIP: 9451892838. Informacje w przedmiocie warunków i zasad ochrony danych osobowych znajdują się na stronie https://turcza.com.pl/odo/.

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Biuro

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

ul. Palacza 144
60-278 Poznań

Telefon: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: kancelaria@turcza.com.pl

Godziny otwarcia: od pon do pt – 8.30-16.30

O nas

Dzięki opiece prawnej świadczonej przez TURCZA Kancelarię Radców Prawnych mogą Państwo skupić się wyłącznie na swoim biznesie. My zapewnimy narzędzia i wsparcie doświadczonych prawników, aby był on jak najbardziej efektywny. Zapraszamy do współpracy.

Zapraszamy również na stronę internetową Kancelarii: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.