BLOG

Nowa ustawa deweloperska – 25 kluczowych zmian, o których musi wiedzieć każdy deweloper!

25/07/2022

Obowiązującą od 10 lat ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną ustawą deweloperską, w dniu 1 lipca zastąpiła nowa, korzystniejsza dla kupujących nowe mieszkania ustawa.

Źródło: unsplash.com

Na mocy wprowadzonych przepisów wprowadzone zostały m.in. nowe regulacje związane z kwestią odbioru lokali oraz roszczeń nabywców, tj.:

  • W przypadku każdej umowy, o której mówi Nowa ustawa deweloperska, odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy.
  • Podobnie jak dotychczas z obioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
  • W protokole odnotowuje się

a) odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej,
b) uznanie wady istotnej przez dewelopera albo
c) odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

  • Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy, jednak dodano warunek uczynienia tego na papierze lub innym trwałym nośniku.
  • Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie w terminie 14 dni uważa się, że uznał wady.
  • deweloper jest obowiązany, nie zaś powinien w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
  • Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni wskazuje (nie zaś jak poprzednio może wskazać) inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
  • Ponadto dodano zastrzeżenie, iż termin ten nie może powodować „nadmiernych niedogodności dla nabywcy”.
  • jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni albo nie wskaże dodatkowego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad – ustawa nie reguluje przy tym minimalnej liczby dni, wydaje się jednak, że takie terminy powinny być realne, tj. pozwalające na usunięcie w wyznaczonym czasie wady.
  • Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Nabywca nie potrzebuje tutaj żadnej dodatkowej zgody ani upoważnienia sądu na wykonanie tzw. wykonawstwa zastępczego.
  • Nowa ustawa deweloperska wprost przyznaje nabywcy prawo odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.
  • W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną deweloper i nabywca ustalają nowy termin umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.
  • Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.
  • Nabywca powinien wystąpić o taką opinię w terminie miesiąca od dnia ponownej odmowy odbioru lokalu. Jeżeli rzeczoznawca budowlany w opinii stwierdzi istnienie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii w całości obciążają dewelopera.
  • W przypadku, gdy z opinii rzeczoznawcy wynikać będzie, że wada nie istnieje lub nie ma charakteru wady istotnej koszty sporządzenia opinii obciążają w całości nabywcę. Koszty sporządzenia opinii powinny zostać rozliczone najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej prawo do lokalu lub domu.
  • Nowa ustawa deweloperska niweluje pewną lukę dotyczącą stwierdzenia wad po odbiorze, a przed przeniesieniem własności na nabywcę. Po wejściu w życie znowelizowanej ustawy regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę.

Nowa ustawa deweloperska reguluje także skutki nieusunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru w przypadku zawarcia tylko umowy rezerwacyjnej. Oznacza to, że jeżeli nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (czyli jednej z umów sprzedaży), z uwagi na nieusunięte wady, deweloper będzie zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjna w podwójnej wysokości.

Jak dotychczas, deweloper będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i pozostałych umów regulowanych przepisami nowej ustawy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu, pomimo dwukrotnego doręczenia przez dewelopera wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Podsumowując, procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przyznaje nabywcy nowe prawa tj:

  • prawo nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeżeli deweloper nie dokonana napraw w terminach zakreślonych w ustawie;
  • prawo nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umów zobowiązujących z ustawy deweloperskiej w przypadku zaistnienia wady istotnej.

Znaczna część przepisów nowej ustawy deweloperskiej różni się lub stanowi nowość w stosunku do dotychczas obowiązujących przepisów. Wprowadzone zmiany zawierają rozwiązania korzystniejsze dla nabywców nowych lokali, zatem regulacje wynikające z nowej ustawy deweloperskiej należy ocenić pozytywnie.

Stan prawny: 25.07.2022 r.

 

Służebność drogi koniecznej na użytkowaniu wieczystym

BLOGDroga konieczna jest jedną z najczęściej spotykanych formą ograniczenia nieruchomości gruntowej. Wydaje się, że – co do zasady – jest to dość proste do przeforsowania w sądzie, czy polubownie prawo. I tak co do zasady jest. Praktyka Kancelarii Turcza pokazuje...

Budowa domu na działce rolnej

BLOGZdecydowanie niższa cena działek rolnych w stosunku do działek budowlanych powoduje coraz częstsze zainteresowanie takimi gruntami przyszłych inwestorów, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny. Niższa cena wynika, jednakże z faktu, że budowa na gruncie rolnym...

Autor:

Łukasz Kwaśnik

Łukasz Kwaśnik

Radca Prawny

Email: kancelaria@turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60
 

Mec. Łukasz Kwaśnik jest specjalistą w zakresie prawa nieruchomości i procesu inwestycyjnego.

Kontakt

Formularz

Zgoda #1

Zgoda #2

12 + 6 =

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Marek Turcza z siedzibą w Poznaniu (60-278), ul. Palacza 144, REGON: 120119490, NIP: 9451892838. Informacje w przedmiocie warunków i zasad ochrony danych osobowych znajdują się na stronie https://turcza.com.pl/odo/.

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Biuro

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

ul. Palacza 144
60-278 Poznań

Telefon: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: kancelaria@turcza.com.pl

Godziny otwarcia: od pon do pt – 8.30-16.30

O nas

Dzięki opiece prawnej świadczonej przez TURCZA Kancelarię Radców Prawnych mogą Państwo skupić się wyłącznie na swoim biznesie. My zapewnimy narzędzia i wsparcie doświadczonych prawników, aby był on jak najbardziej efektywny. Zapraszamy do współpracy.

Zapraszamy również na stronę internetową Kancelarii: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.