Zasada dobrego sąsiedztwa

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, każda budowa nowego obiektu budowlanego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z elementów jaki organ bierze pod uwagę w trakcie postępowania takiej decyzji jest tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa.

Celem tego jest zagwarantowanie zachowania ładu przestrzennego, przez które należy rozumieć ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zabudowa działek sąsiednich stanowi więc dla organów administracyjnych punkt odniesienia, jakiego rodzaju inwestycję i o jakich parametrach można zrealizować na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Dla prawidłowego wykonania analizy urbanistycznej kluczowe jest właściwe wyznaczenie tzw. granic obszaru analizowanego. Granice te określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przyjmuje się zwykle, że obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem.

Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, ale by przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnej), uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Na etapie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy ochroną objęte są także uzasadnione interesy osób trzecich (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 4 lipca 2017 r. II SA/Rz 437/17). 

Szczegółowy sposób przygotowania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przedstawia rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

We wskazanym akcie prawnym w szczególności mowa jest o tym, że:

• obowiązującą linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich;
• wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego;
• szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Od powyższych zasad przewidziane są wyjątki, które stosuje się w uzasadnionych w przypadkach. Planując inwestycję, należy więc zastanowić się, czy zabudowa, którą mamy zamiar postawić, nie będzie negatywnie wpływać na okoliczną zabudowę i odpowiednio się w nią wkomponuje. Ważne, aby nowa zabudowa nie kolidowała z już istniejącymi budynkami i ich cechami architektonicznymi.