BLOG PRAWNY
Zasada dobrego sąsiedztwa
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, każda budowa nowego obiektu budowlanego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z elementów jaki organ bierze pod uwagę w trakcie postępowania takiej decyzji jest tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa.
Celem tego jest zagwarantowanie zachowania ładu przestrzennego, przez które należy rozumieć ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zabudowa działek sąsiednich stanowi więc dla organów administracyjnych punkt odniesienia, jakiego rodzaju inwestycję i o jakich parametrach można zrealizować na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Dla prawidłowego wykonania analizy urbanistycznej kluczowe jest właściwe wyznaczenie tzw. granic obszaru analizowanego. Granice te określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przyjmuje się zwykle, że obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem.
Źródło: unsplash.com
Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, ale by przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnej), uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Na etapie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy ochroną objęte są także uzasadnione interesy osób trzecich (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 4 lipca 2017 r. II SA/Rz 437/17).
Szczegółowy sposób przygotowania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przedstawia rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
We wskazanym akcie prawnym w szczególności mowa jest o tym, że:
- obowiązującą linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich;
- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego;
- szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
Od powyższych zasad przewidziane są wyjątki, które stosuje się w uzasadnionych w przypadkach. Planując inwestycję, należy więc zastanowić się, czy zabudowa, którą mamy zamiar postawić, nie będzie negatywnie wpływać na okoliczną zabudowę i odpowiednio się w nią wkomponuje. Ważne, aby nowa zabudowa nie kolidowała z już istniejącymi budynkami i ich cechami architektonicznymi.
Stan prawny: 7.02.2023 r.
Obiekty zbiorowej ochrony w ustawie o ochronie ludności i obronie cywilnej
Nieruchomościowy blog prawny Kancelarii TURCZA W dniu 1 stycznia 2025 r. w życie weszły przepisy ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej („Ustawa”). Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu Ustawy Celem regulacji jest podniesienie poziomu...
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, a poprzedzające ją decyzje
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę (PNB) obejmuje przenoszenie praw i obowiązków administracyjnych inwestora. Decyzje środowiskowe mogą być przenoszone, natomiast konserwatorskie i zgody na wycinkę są nieprzenoszalne. Warto poznać przepisy, aby uniknąć problemów prawnych.
Autor:
Łukasz Kwaśnik
Radca Prawny
Telefon: +48 61 666 37 60
Mec. Kwaśnik specjalizuje się w sprawach związanych z procesem inwestycyjno-budowlanym oraz sprawami związanych z gospodarką nieruchomości, prawem kontraktowym oraz prawem handlowym.