Obiekty zbiorowej ochrony w ustawie o ochronie ludności i obronie cywilnej

W dniu 1 stycznia 2025 r. w życie weszły przepisy ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej („Ustawa”). Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu Ustawy Celem regulacji jest podniesienie poziomu ochrony ludności w Rzeczypospolitej Polskiej oraz przygotowanie do realizacji zadań obrony cywilnej w czasie stanu wojennego i w czasie wojny. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 lit c Ustawy jednym z zadań ochrony ludności i obrony cywilnej jest planowanie i przygotowanie warunków do ewakuacji ludności oraz miejsc doraźnego schronienia oraz budowli ochronnych. W celu jego realizacji Ustawa wprowadza przepisy, które będą miały wpływ na działalność deweloperów i inwestorów zajmujących się wznoszeniem budynków użyteczności publicznej.

Ustawa posługuje się pojęciem obiektów zbiorowej ochrony, które dzielą się na budowle ochronne i miejsca doraźnego schronienia.

Za budowle ochronne można uznać wyłącznie obiekty budowlane, które spełniają albo po przebudowie lub dostosowaniu mogą spełniać warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania i warunki techniczne usytuowania, konieczne dla zapewnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony. Zasadą jest, że  w budynkach użyteczności publicznej zapewnia się budowle ochronne, jeżeli jest to uzasadnione potrzebą zapewnienia miejsc schronienia oraz możliwe ze względu na występujące w budynku rozwiązania techniczno-budowlane. Odstąpienie od tej zasady jest możliwe, jeśli jeżeli schronienie przebywających w nim osób zapewnia zlokalizowana w pobliżu inna budowla ochronna. Warunki wyznaczania  budynków użyteczności publicznej, w których zapewnia się budowle ochronne, określić ma w formie rozporządzenia Rada Ministrów.

Powyższe oznacza, że za budowlę ochronną może zostać uznany także już istniejący obiekt budowlany. Może to nastąpić w drodze zarządzenia wójta (burmistrza, prezydent miasta), starosty lub wojewody w odniesieniu do obiektów budowlanych znajdujących się w ich władaniu lub we władaniu podległych im jednostek organizacyjnych. Nadto organy te mogą zawrzeć z zarządcą lub właścicielem innego obiektu budowlanego porozumienie o uznaniu go za budowlę ochronną. Jeżeli jest to uzasadnione koniecznością realizacji zadań ochrony ludności i obrony cywilnej organy te mogą uznać istniejący lub projektowany obiekt budowlany za budowlę ochronną w drodze decyzji administracyjnej, czyli bez porozumienia z właścicielem/zarządca obiektu. Odpowiednio zarządzenie, porozumienie albo decyzja powinny określać szczegółowe obowiązki właściciela lub zarządcy oraz warunki użytkowania budowli ochronnej, w tym obowiązek udostępnienia budowli ochronnej na cele ochrony ludności na polecenie organu ochrony ludności. Uznając obiekt budowlany albo jego część za budowlę ochronną nadaje mu się status schronu lub ukrycia oraz kategorię odporności. Schronem może być obiekt (lub jego część) o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne; ukryciem zaś obiekt (lub jego część) o konstrukcji niehermetycznej. Na wniosek właściciela lub zarządcy nieruchomości, na jakiej znajduje się budowla ochronna, właściwy organ może przekazać (a w wypadkach przewidzianych w ustawie przekazuje) dotację celową m.in. na budowę i remont takiej budowli.

Dla deweloperów bardziej doniosłym jest przepis art. 94 Ustawy, zgodnie z którym Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.  Oznacza to, że w każdym budynku wielorodzinnym, w jakim znajduje się podziemny garaż albo kondygnacja podziemna o innym przeznaczeniu, trzeba będzie zaprojektować i wybudować tak, by zapewnić w nim co najmniej miejsce zbiorowego schronienia. Dotyczyć to będzie każdego takiego budynku, co do którego po dniu 31.12.2025 r. złożony będzie wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego albo dokonane zostanie zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych. Taki sam termin dotyczy obowiązku zapewnienia budowli ochronnych w obiektach użyteczności publicznej.

Ustawa definiuje miejsca doraźnego schronienia bardzo ogólnie, jako obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi, przewiduje jednak, że wszystkie obiekty zbiorowej ochrony (zatem także miejsca doraźnego schronienia) projektuje się i wznosi w sposób zapewniający spełnienie warunków określonych w przepisach techniczno-budowlanych wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 lub 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a ponadto warunków technicznych, warunków technicznych użytkowania i warunków technicznych usytuowania (obejmujących w szczególności określenie odległości obiektów zbiorowej ochrony od innych obiektów budowlanych), których spełnienie jest konieczne dla zapewnienia pełnienia funkcji obiektów zbiorowej ochrony.

Przepisy, o których mowa wyżej, to aktualnie, w odniesieniu do budynków mieszkalnych, przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponieważ jednak to rozporządzenie nie przewiduje szczególnych wymagań w tym zakresie, należy spodziewać się, że wydane zostaną właściwe przepisy wykonawcze. Obecnie w wykazie prac legislacyjnych Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji znajduje się projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, zasad użytkowania, kontroli i ewidencjonowania obiektów budowlanych stanowiących obiekty zbiorowej ochrony i służących bezpieczeństwu lub obronności państwa. Przewiduje on mi. in. podział obiektów zbiorowej ochrony na kategorie odporności, minimalne wymagania w zakresie liczby osób, jakim obiekt powinien zapewniać ukrycie, minimalną odległość od gazociągów, instalacji paliwowych i innych budynków oraz wymagania w zakresie konstrukcji i materiałów, z jakich wykonane mają być ściany zewnętrzne i stropy takich obiektów. Mając na uwadze fakt, że projekt tego rozporządzenia jest wcześniejszy niż projekt Ustawy, można przypuszczać, że ulegnie on jeszcze zmianom, można jednak również założyć, że ostatecznie przepisy będą oparte na podobnych założeniach. Z uwagi na wskazany wyżej termin objęcia obiektów budowlanych obowiązkiem zapewnienia obiektów zbiorowej ochrony (wniosek o decyzję/zgłoszenie po 31.12.2025 r.), uchwalenie tych przepisów staje się kwestią pilną dla inwestora oceniającego możliwość i koszt realizacji planowanej inwestycji.