Na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji zamieszczono informację o rozpoczęciu prac legislacyjnych nad ustawą o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt ten w dniu 06.02.2025 r. trafił do uzgodnień międzyresortowych.

Cel ustawy

Jak wskazuje Kancelaria Prezesa Rady Ministrów celem projektu ustawy jest wprowadzenie rozwiązań służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce prowadzi do wniosku, że ciągle zwiększający się popyt na mieszkania i grunty pod budownictwo mieszkaniowe, przy jednoczesnym zmniejszaniu podaży, powoduje nierównowagę na rynku. Niedostateczna podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe, stanowi barierę dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach.

Katalog proponowanych zmian

W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ukur o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych. Równolegle z rozszerzeniem katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ukur proponuje się uchylenie art. 1b tej ustawy, na podstawie którego spod reżimu ustawy wyłączono jedynie niewielką część nieruchomości rolnych w granicach miast, dla których wydano uchwałę na podstawie ustawy mieszkaniowej.
W celu zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe uznano, że zasadne jest przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz wszystkich podmiotów (np. TBS-y, inwestorzy prywatni i instytucjonalni). Rozwiązanie to przywraca stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku, umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie. Użytkowanie wieczyste daje gwarancję, że grunt zostanie zabudowany zgodnie z umową oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz możliwość kontroli realizacji celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste (narzędzie antyspekulacyjne).

Projekt przewiduje także, że w procedurze uproszczonej sporządzenia planu miejscowego zawsze będzie można zawrzeć zmianę w zakresie umożliwienia realizacji dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m.

Projekt ustawy będzie zakładał umożliwienie radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych. Ma to na celu uregulowanie zakresu zobowiązań gminy i inwestora możliwych do ustalenia w umowie urbanistycznej.

Zaproponowano również kilka zmian w odniesieniu do uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej, m.in.: usunięcie wymogu zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w każdej inwestycji, uzupełnienie przepisów odnoszących się do realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej, umożliwienie zawieszenia biegu terminu procedury w przypadku konieczności dokonania modyfikacji wniosku oraz ograniczenie związanego z tym ponawiania procedury, usunięcie obowiązku realizowania urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie inwestycji w przypadku spełnienia przez inwestycję wymaganych ustawą standardów w tym zakresie w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.

Zaproponowano również rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 rokiem.

Przewidziano także, wprowadzenie dodatkowego terminu do skorzystania przez użytkowników wieczystych z roszczenia o sprzedaż gruntu. Istotą rozwiązania jest wprowadzenie możliwości wystąpienia z żądaniem przez uprawnionego użytkownika wieczystego w dodatkowym terminie 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie. W tym okresie możliwe będzie odnowienie dostępnego dla niektórych przedsiębiorców limitu pomocy de minimis, dla których nabycie gruntu poniżej wartości rynkowej stanowi pomoc publiczną. Rozwiązanie to pozwoli na zaplanowanie środków na zakup gruntu w perspektywie długofalowej.

Zaproponowano „odblokowanie” gruntów spółek Skarbu Państwa oraz pozostających w zasobie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. Zakłada się przejęcie nieruchomości, które są zbędne tym podmiotom do realizacji zadań statutowych, a ze względu na ich przeznaczenie oraz cechy mogą być zagospodarowane pod budownictwo mieszkaniowe. Rozwiązanie to pozwoli także odzyskać i zurbanizować często rozległe obszary w centrach miast i poprawić warunki zagospodarowania przestrzeni miejskiej. Propozycja będzie dotyczyć więc przede wszystkim nieruchomości położonych w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, które nie są zagospodarowane oraz są obiektywnie zbędne wskazanym podmiotom z punktu widzenia realizowanych przez nie zadań, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej.

Zakłada się wprowadzenie przepisu zobowiązującego strony postępowań niezadowolone z rozstrzygnięć wydawanych przez organy administracji publicznej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach: zarzutów wobec rozstrzygnięć, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie. Celem projektowanego rozwiązania jest przyspieszenie procedury wydawania pozwoleń na budowę, a tym samym przyspieszenie procesów inwestycyjnych. W przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie będzie spełniało powyższych wymogów, zastosowanie będzie miał art. 64 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że wezwanie wnoszącego do usunięcia braków nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia.

Proponuje się doprecyzowanie obecnie obowiązujących przepisów w zakresie obowiązku realizacji inwestycji drogowej spowodowanej inwestycją niedrogową przez inwestora inwestycji niedrogowej przez rozszerzenie katalogu działań, do których możliwe będzie zobowiązanie inwestora inwestycji niedrogowej o przekazanie środków finansowych zarządcy drogi. Nowa redakcja art. 16 ustawy o drogach publicznych ma na celu stworzenie optymalnych warunków współdziałania inwestora inwestycji niedrogowej i zarządcy drogi. Dzięki temu doprecyzowaniu możliwe będzie przekazanie środków finansowych przez inwestora inwestycji niedrogowej bez konieczności faktycznej realizacji zadania przez inwestora. Tym samym inwestor niedrogowy będzie mógł zarówno wykonać roboty budowlane polegające na budowie lub przebudowie drogi we własnym zakresie, jak również przekazać zarządcy drogi środki finansowe.