Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę (PNB) jest istotnym zagadnieniem prawnym w procesie inwestycyjnym. W praktyce występuje konieczność przeniesienia praw i obowiązków z decyzji administracyjnych, w tym pozwoleń na budowę oraz innych decyzji związanych z realizacją inwestycji. Warto zatem zastanowić się, jakie decyzje mogą być przenoszone, a które pozostają nieprzenoszalne, oraz jakie są konsekwencje prawne w tym zakresie.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

W orzecznictwie brak jednoznacznych tez dotyczących tego, czy decyzja o pozwoleniu na budowę „konsumuje” wszystkie poprzedzające decyzje. W szczególności, Naczelny Sąd Administracyjny w 2007 r. stwierdził, że przy przenoszeniu decyzji o pozwoleniu na budowę, organ administracyjny nie bada, czy nowy inwestor dysponuje decyzją o warunkach zabudowy. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy nie musi być odrębnie przenoszona, jeśli została wydana wcześniej.

Przeniesienie innych decyzji administracyjnych

Zgodnie z poglądem dr. Jana Wszołka, decyzje administracyjne poprzedzające wydanie pozwolenia na budowę, które stanowią warunek jego uzyskania, nie muszą być przenoszone oddzielnie. Jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę jest przenoszona, nie jest wymagane uzyskiwanie nowych decyzji administracyjnych, o ile spełniono warunki wymagane w momencie wydania pierwotnego pozwolenia. Warto jednak podkreślić, że wciąż nie ma jednolitej linii orzeczniczej w tej sprawie.

Przeniesienie decyzji środowiskowych

Decyzje środowiskowe, w tym decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, mogą być przenoszone na nowego inwestora na podstawie art. 72a ustawy o ochronie środowiska. Jest to decyzja, która z reguły nie jest uzależniona od posiadania tytułu prawnego do gruntu, a jej przeniesienie jest obowiązkowe, jeśli inwestor wyrazi zgodę na warunki zawarte w tej decyzji. Przeniesienie jest więc możliwe bez konieczności posiadania prawa do terenu, na którym realizowana ma być inwestycja.

Przenoszenie decyzji „nieprzenoszalnych”

Istnieją jednak decyzje, które nie mogą być przenoszone, w tym decyzje wydawane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz zgody na wycinkę drzew. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, pozwolenie na prace przy obiektach zabytkowych nie jest przenoszalne, a nowy inwestor musi poczekać, aż pierwotny inwestor uzyska pozwolenie na budowę. Podobnie, zgoda na wycinkę drzew oraz inne decyzje z ustawy o ochronie przyrody nie podlegają przeniesieniu, jeśli brak jest stosownych przepisów pozwalających na taki transfer. Zmiana podmiotu nie jst możliwa, jeśli chodzi o decyzje, które przyznają konkretne uprawnienia.

Przeniesienie warunków przyłączenia do sieci

Przeniesienie praw i obowiązków związanych z warunkami przyłączenia do sieci elektroenergetycznej również napotyka na trudności. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2013 r., prawa i obowiązki wynikające z wydanych warunków przyłączenia nie mogą być przedmiotem umowy cywilnoprawnej i nie mogą przechodzić na inne podmioty. To oznacza, że przeniesienie warunków przyłączenia może nastąpić jedynie w ramach stosunku umownego, ale nie w drodze przelewu publicznoprawnych obowiązków.

Przeniesienie pozwolenia wodnoprawnego

Przenoszenie pozwolenia wodnoprawnego jest regulowane przez przepisy Prawa wodnego. Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 Prawa wodnego, następca prawny zakładu, który uzyskał pozwolenie wodnoprawne, przejmuje prawa i obowiązki wynikające z tego pozwolenia, pod warunkiem że pozwolenie dotyczy eksploatacji instalacji. W przypadku inwestycji, które jeszcze nie zostały rozpoczęte, przepisy te mogą nie być w pełni zastosowane, ponieważ dotyczy to głównie instalacji eksploatowanych, a nie planowanych.

Wnioski

W procesie inwestycyjnym przenoszenie decyzji administracyjnych związanych z pozwoleniem na budowę może dotyczyć zarówno decyzji poprzedzających, jak i tych, które stanowią warunek realizacji inwestycji. Istnieje wiele niuansów prawnych, które wymagają analizy, szczególnie w odniesieniu do decyzji środowiskowych, konserwatorskich czy wodnoprawnych. Choć przepisy przewidują możliwość przenoszenia wielu z tych decyzji, są również decyzje, które ze względu na ich charakter nie mogą być przekazywane na nowego inwestora. W związku z tym, przed podjęciem decyzji o przejęciu inwestycji, warto dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami, aby uniknąć nieporozumień i ryzyka niezgodności z prawem.