Nabywanie nieruchomości inwestycyjnych przez cudzoziemców – co warto wiedzieć przed transakcją?

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce podlega szczególnym regulacjom prawnym, których znajomość ma kluczowe znaczenie dla powodzenia transakcji nabycia nieruchomości. Kwestie te reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zgodnie z art. 1 ust. 1 której nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Zgodnie z postanowieniami wskazanej wyżej ustawy cudzoziemcem jest:

• osoba fizyczna niemająca obywatelstwa polskiego,
• osoba prawna z siedzibą za granicą,
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 i 2, utworzona za granica na podstawie przepisów innego kraju,
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej z siedzibą w Polsce, którą pośrednio lub bezpośrednio kontrolują podmioty wymienione w pkt 1-3 powyżej. Za kontrolę uznaje się dysponowanie bezpośrednio lub pośrednio liczbą głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu przewyższającą 50% głosów, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, jak również posiadanie pozycji dominującej w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych.

Ustawa przewiduje kilka wyjątków od zasady obowiązku uzyskania zezwolenia, przy czym w kontekście poruszanego tu tematu istotne są odstąpienia od wymogu uzyskania zezwolenia:

• przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej,
• na nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia na podstawie ustawy (przy czym dziedziczenie na podstawie testamentu przez osobę inną niż powołana do spadku z mocy ustawy już tym wyłączeniem nie jest objęte),
• na przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu właściwych przepisów kodeksu spółek handlowych.

W kontekście ostatniego z wymienionych wyżej wyjątków należy wyjaśnić, że przepisami ustawy objęte jest nie tylko „bezpośrednie” nabycie prawa własności i użytkowania wieczystego nieruchomości – w drodze dowolnego zdarzenia prawnego nieobjętego ustawowym wyjątkiem, czyli też w drodze darowizny czy zamiany, ale także nabycie nieruchomości przez cudzoziemca „za pośrednictwem spółki prawa handlowego”, czyli transakcje, skutkiem których jest przejęcie przez cudzoziemca kontroli nad spółką będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Zatem, z zastrzeżeniem ustawowo przewidzianych wyjątków, zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wymaga także m.in. nabycie przez cudzoziemca akcji lub udziałów w spółce prawa handlowego z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji takiej spółki, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości terenie na Polski stanie się spółką kontrolowaną. Praktyka pokazuje, że wiele błędów popełnianych przez inwestorów wynika właśnie z nieuwzględnienia pośredniego charakteru transakcji kapitałowych prowadzących do nabycia nieruchomości.

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości należy złożyć do MSWiA wraz z kompletem dokumentów potwierdzających istnienie przesłanek umożliwiających wydanie zezwolenia i okoliczności powołanych we wniosku, które to dokumenty określa szczegółowo Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. We wniosku należy zatem podać m.in. dane identyfikujące cudzoziemca, precyzyjne oznaczenie nieruchomości, cel nabycia nieruchomości, opis planowanej inwestycji i źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości, a także należy dołączyć do niego dokumenty potwierdzające te okoliczności zgodnie z wymaganiami ww. rozporządzenia. W wniosku należy także uzasadnić (i dołączyć do wniosku potwierdzające to dokumenty) istnienie przesłanek umożliwiających wydanie zezwolenia, jakimi są:

– istnienie więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską,

– brak zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego wskutek nabycia nieruchomości przez cudzoziemca;

– brak sprzeczności pomiędzy nabyciem nieruchomości przez cudzoziemca a względami polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Polską są np. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia i pozostawanie w związku małżeńskim z obywatelem Polski. Niezbędnym elementem wniosku jest też oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, a w przypadku nabywania nieruchomości w wyniku procesu łączenia lub podziału spółek – uzgodniony plan połączenia/podziału wraz z załącznikami, w tym projektami uchwał o połączeniu/podziale i projektem umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej. Wniosek podlega opłacie skarbowej.

Złożenie wniosku skutkuje wszczęciem przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji postępowania administracyjnego, w toku którego Minister może m.in. zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku i dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa. Minister może też zwrócić się o opinie, dokumenty i informacje do organów administracji publicznej, organizacji zawodowych i instytucji państwowych. Rozstrzygnięcie Ministra ma formę decyzji administracyjnej. Pozytywna decyzja to zezwolenie określające osobę nabywcy i zbywcy oraz przedmiot nabycia. Zezwolenie ważne jest przez 2 lata. Postępowanie prowadzone jest w trybie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza, że co do zasady nie powinno trwać dłużej niż 2 miesiące (art. 35 KPA), jednak do terminu tego nie wlicza się m.in. terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności i okresów doręczania. W praktyce na zezwolenie czeka się więc około 6 miesięcy.

Ustawa przewiduje również możliwość uzyskania promesy zezwolenia, która stanowi przyrzeczenie wydania decyzji w przyszłości, pod warunkiem że okoliczności faktyczne nie ulegną zmianie. Promesa wydawana jest na okres jednego roku i w praktyce okazuje się przydatna w przypadku transakcji, które wymagają czasu na sfinalizowanie negocjacji, zapewnienie finansowania lub spełnienie określonych warunków inwestycyjnych. Procedura jej uzyskania jest analogiczna do postępowania w przedmiocie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Nabycie nieruchomości oraz udziałów i akcji w spółkach handlowych w przypadkach, w jakich ustawa przewiduje wymóg uzyskania zezwolenia, dokonane bez takiego zezwolenia jest nieważne z mocy prawa. Konsekwencje takiej nieważności mogą być dla stron transakcji bardzo dotkliwe, w szczególności w sytuacji, gdy inwestor zaciągnie dalsze zobowiązania związane z nabywaną nieruchomością. Należy także pamiętać, że uzyskanie zezwolenia od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nie wyłącza innych wynikających z przepisów ograniczeń w nabywaniu nieruchomości, w szczególności ograniczeń wynikających z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. Sama możliwość realizacji planowanej na nieruchomości inwestycji zależy zaś od szeregu odrębnych okoliczności i podlega regulacji odrębnych przepisów, w tym w szczególności miejscowych aktów planistycznych. Z tego względu każdorazowo przed planowanym nabyciem nieruchomości lub udziałów w spółce posiadającej nieruchomości w Polsce, rekomendowane jest przeprowadzenie szczegółowej analizy prawnej sytuacji. Wsparcia profesjonalisty może wymagać także samo przygotowanie wniosku o wydanie zezwolenia, w szczególności w przypadku nabywania nieruchomości w wyniku procesu łączenia lub podziału spółek, gdy do wniosku dołączyć trzeba plan połączenia/podziału wraz z załącznikami.