Data publikacji artykułu: 30/06/2025

W dniu 17 czerwca 2025 r. rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane, przedstawionym po raz pierwszy w lutym 2024 r., a 9 czerwca 2025 r. został przekazany do Sejmu, a 23 czerwca skierowano go do pierwszego czytania w komisjach sejmowych (druk nr 1379). Tym samym wreszcie przyspieszyły prace nad długo zapowiadaną, kolejną nowelizacją prawa budowlanego, warto zatem przyjrzeć się projektowi ustawy.

Nowelizacja przewiduje zmiany w definicjach objętych art. 3 ustawy, które mają na celu uporządkowanie terminologii używanej w różnych aktach prawnych, także na potrzeby przygotowania do wydania nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt wprowadza między innymi definicje budynku mieszkalnego wielorodzinnego, której dotąd nie było, a pojęcie to rozumiano a contrario do zdefiniowanego ustawowo pojęcia budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Dla deweloperów istotne może okazać się zdefiniowanie w prawie budowlanym pojęcia budynku zamieszkania zbiorowego. Jak na razie pojęcie to zdefiniowane jest w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a projekt nowelizacji prawa budowlanego zakłada nie tylko przeniesienie tej definicji do ustawy, ale też jej zmianę polegającą na poszerzeniu ja o „hotel apartamentowy”, co ma wykluczyć wątpliwości interpretacyjne co do tego, jaką kategorią budynków są tzw. „aparthotele” i wykluczenie możliwości zakwalifikowania ich jako budynki mieszkalne. Nowością jest też definicja wiaty, wskazująca, że jest to budowla nie w pełni wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, która jest trwale związana z gruntem oraz posiada fundamenty i dach.

Projektowana zmiana art. 9 prawa budowlanego ma ułatwić uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych określonych w wyżej przywołanym rozporządzeniu. Zmiana w art. 9 ust. 3 pkt 3 zakłada odejście od zasady, że każda zgoda na odstępstwo wymaga zaproponowania rozwiązania zamiennego. Zgodnie z ze znowelizowanym przepisem obligatoryjnym elementem wniosku o taką zgodę ma być propozycja rozwiązań zamiennych, jeżeli istnieją możliwości techniczne; w uzasadnieniu nowelizacji wskazano, że brak technicznej możliwości może wynikać np. z braku miejsca na działce budowlanej. Nowelizacja zakłada także dodanie w art. 9 ust. 7 i 8, zgodnie z którymi w przypadku przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych rozwiązania zamienne, przy zachowaniu zasady, że ich zastosowanie nie może mieć negatywnych skutków m.in. dla środowiska i powodować zagrożenia dla życia ludzi, można w określonych przypadkach stosować bez uzyskania zgody na odstępstwo wydawanej  przez organ administracji architektoniczno-budowlanej po uzyskaniu upoważnienia właściwego ministra. Dotyczyć to ma odstępstw w zakresie ochrony:

– higieniczno-sanitarnej, które będzie można stosować na podstawie zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego;

– środowiska – stosowanych na podstawie pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska,

– bezpieczeństwa i higieny pracy – stosowanych na podstawie zgody właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy.

Nowelizacja proponuje także rozszerzenie katalogu inwestycji budowlanych niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę, a wymagających jedynie dokonania zgłoszenia, o jakim mowa w rat. 30 prawa budowalnego, m.in. o:

– wolnostojące, maksymalnie dwukondygnacyjne budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m², których obszar oddziaływania mieści się na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

– wolnostojące przydomowe budowle ochronne o powierzchni użytkowej do 35 m² przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

– kontenery telekomunikacyjne o parametrach wskazanych w ustawie;

– stacje ładowania, w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych;

– bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności większej niż 5 m³ i nie większej niż 15 m³, a w stosunku do zbiorników związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej – o pojemności nie większej niż 30 m³.

Nowelizacja przewiduje, że pozwolenia na budowę ani zgłoszeni nie ma wymagać budowa m.in.:

– niezadaszonych przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m² ani zadaszonych przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy tarasu nie większej niż 35 m² oraz o powierzchni dachu nie większej niż 35 m²,

– położonych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych basenów o powierzchni nie większej niż 15 m² i oczek wodnych o powierzchni nie większej niż 10 m² i o głębokości nie większej niż 1 m;

– bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności nie większej niż 5 m³.

Pozytywnie należy ocenić projektowana zmianę art. 35 ust. 6 prawa budowlanego, w którym  znajduje się regulacja, zgodnie z którą w przypadku, w jakim organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w określonym terminie, organ wyższego stopnia wymierza mu karę finansową. Nowelizacja przewiduje dodanie na końcu tego przepisu zapisu wprost stanowiącego, że wymienione w nim terminy nie stanowią terminów załatwienia sprawy. Zmiana ta wyeliminuje niekorzystną z punktu widzenia inwestorów interpretacją normy zawartej w art. 35 ust. 6 ustawy, jako wyznaczającej terminy załatwienia sprawy administracyjnej. Norma ta wprowadzona została zaś pierwotnie nie po to, by wydłużyć czas załatwienia sprawy wynikający z kodeksu postępowania administracyjnego, a po to, by sankcjonować zwłokę w jej załatwieniu.

Nowelizacja przewiduje także zmianę granicy czasowej, po której nie będzie można wystąpić o wydanie dziennika budowy w postaci papierowej, z 31 grudnia 2029 r. na 31 grudnia 2034 r. Do takiej samej daty (z terminu 31 grudnia 2026 r.) zmieniona ma zostać granica czasowa, po której właściciele i zarządcy, którzy prowadzą książkę obiektu budowlanego w postaci papierowej, będą obowiązani założyć książkę w postaci elektronicznej.

Nowelizacja przewiduje także dwie istotne zmiany dotyczące przypadku robót budowlanych prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym. Po pierwsze wprowadza przepis (art. 51a), który w trakcie prowadzenia robót pozwalać będzie organowi nadzoru budowlanego, przed wszczęciem procedury związanej z wtrzymaniem robót budowalnych, pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z projektem lub pozwoleniem na budowę w terminie 60 dni i, po pozytywnym wyniku weryfikacji wykonania zaleceń, nie wszczynać procedury związanej z wtrzymaniem robót. Po drugie projektowany ust. 6 w art. 50 ma pozwalać ma na stosowanie uproszczonego postępowania legalizacyjnego w przypadku takich robót, jeżeli od ich zakończenia upłynęło co najmniej 10 lat.

Znowelizowany ma być także przepis art. 56 ust. 1 dotyczący tzw. stanowiska odbiorowego Państwowej Straży Pożarnej oraz Państwowej Inspekcji Sanitarnej, poprzez doprecyzowanie, ze inwestor zobowiązany do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie musi zwrócić się o takie stanowisko tylko wtedy, gdy projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany lub projekt techniczny, wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub higieniczno-sanitarnej. Zmieniony przepis precyzuje też zakres opinii tych organów, wskazując, że zajmują one stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym w zakresie wymagań higienicznych i zdrowotnych w przypadku Państwowej Inspekcji Sanitarnej i w zakresie ochrony przeciwpożarowej w przypadku Państwowej Straży Pożarnej. W praktyce opinie tych organów często odnoszą się do kwestii, które uprzednio nie były przedmiotem uzgodnień lub częściowo- odmiennie niż wcześniej odnoszą się do uzgodnionych uprzednio kwestii. Przytoczone doprecyzowanie może okazać się niewystarczającym do wyeliminowania tego stanowiska.

Zmieniony ma zostać także przepis art. 91a prawa budowlanego, który w zakresie w jakim przewidywał karę grzywny za użytkowanie obiektu budowlanego niezgodnie z przepisami utracił moc z dniem 12 lutego 2021 r. na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2021 r., sygn. akt P 15/17, z powodu jego niejasności i niejednoznaczności. Przytoczony zwrot zastąpić ma użytkowanie obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska i niespełnienie obowiązku zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego – wbrew przepisowi art. 61.

Projektowane przepisy przejściowe zakładają, poza kilkoma wyjątkami, stosowanie prawa budowalnego w brzmieniu zmienionym opisaną tu nowelizacją także w sprawach wszczętych i niezakończonych przed wejściem tej nowelizacji w życie. W uzasadnieniu do ustawy wskazano, że nowelizacja ma charakter deregulacyjny, co pozwala na jej stosowanie także w takich wypadkach. Poza tym ma to zapobiec gorszemu traktowaniu inwestorów będących stronami postępowań wszczętych wcześniej.

Głównym celem planowanej nowelizacji jest wobec powyższego uproszczenie i przyspieszenie niektórych aspektów procesu inwestycyjnego. Przy okazji ma ona uporządkować definicje i doprecyzować wybrane przepisy. Większość projektowanych zmian można ocenić pozytywnie. W stosunku do niektórych, jak zmiana art. 56 ust. 1, może okazać się, że w praktyce niewiele zmienią.