Wypowiedzenie umowy najmu

May 14, 2018

Każda umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana. W przypadku umów najmu zawartych na czas określony zasadą jest, że wygasają one z upływem okresu na jaki zostały zawarte. Możliwe jest jednak ich wcześniejsze rozwiązanie na mocy porozumienia stron lub w trybie natychmiastowym.

Strony umowy

Umowa najmu co do zasady zawierana jest przez dwie strony, tj. przez wynajmującego oraz najemcę. Wynajmujący – jest to zazwyczaj właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu. Natomiast najemca – jest to użytkownik mieszkania lub lokalu użytkowego, który używa go na podstawie umowy najmu.

Najemca a wynajmujący

  • Wynajmujący to osoba z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.
  • Najemca (lokator) najmuje lokal.

Terminy wypowiedzenia

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu jest ściśle związana z tym, na jaki okres została zawarta, tzn. czy na okres (czas) oznaczony czy też na okres (czas) nieoznaczony. Jeśli umowie zawartej na czas oznaczony nie określono warunków jej wypowiedzenia, może ona zostać rozwiązana przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia określonych w art. 673 §2 Kodeksu cywilnego, które to terminy są związane z terminami płacenia czynszu, tj. w przypadku płatności comiesięcznych można umowę wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, natomiast jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli odstępy czasu są krótsze, można ją wypowiedzieć na trzy dni naprzód, a w przypadku najmu dziennego na jeden dzień naprzód.
W przypadku umów zawartych na czas określony umowę można wypowiedzieć zgodnie z jej postanowieniami i terminami w niej przewidzianymi.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego

Niezależnie od powyższego należy pamiętać, iż wynajmujący w porównaniu z najemcą ma dużo bardziej ograniczone prawo wypowiedzenia umowy najmu, bez względu na to, czy umowa została zawarta na czas określony czy też na czas nieokreślony. Wynajmujący bowiem, może wypowiedzieć umowę zgodnie z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie lub w trybie natychmiastowym tylko w wyjątkowych przypadkach. Katalog sytuacji, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jest katalogiem zamkniętym, został on bowiem określony w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Do tego katalogu należą m.in. sytuacje w których:
• najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową ( i mimo upomnień nie przestaję jej używać w ten sposób), zaniedbuję obowiązki, dopuszcza do powstania szkód lub niszczy urządzenia oraz zakłóca porządek domowy uniemożliwiając normalne funkcjonowanie innym mieszkańcom;
• zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy (przy czym wynajmujący musi dać najemcy dodatkowy – miesięczny – termin do zapłaty zaległości);
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania lokal bez zgody właściciela;
• budynek w którym znajduje się lokal wymaga remontu lub rozbiórki.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę

Z kolei najemca może wypowiedzieć każdą umowę najmu w dwóch sytuacjach:
• Rzecz w chwili wydania miała wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej a wynajmujący ich nie usunął,
• Rzeczą najmowaną jest lokal a wady tego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.


Zdarza się, że w umowie najmu wynajmujący zamieszcza postanowienie, które pozwala mu na wypowiedzenie umowy bez podawania przyczyny lub zastrzega wypadki inne niż te wskazane w ustawie. Niestety takie zapisy nie wiążą w żaden sposób najemcy. W tej sytuacji momencie otrzymania wypowiedzenia umowy najemcy mogą odmówić wyprowadzenia się i będzie to zgodne z prawem. Stosunek najmu będzie trwał nadal po upłynięciu terminu wskazanego w takim wypowiedzeniu.

Elementy wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Musi zawierać elementy takie jak nazwa miejscowości i data sporządzenia pisma, dane strony wypowiadającej umowę, dane strony, której umowa jest wypowiadana, podstawa wypowiedzenia, określenie przedmiotu najmu wraz z wskazaniem adresu, określenie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać oraz uzasadnienie wypowiedzenia. W wypowiedzeniu musi znajdować się podpis strony wypowiadającej umowę.

Autor:

Jakub Matysiak

Jakub Matysiak

Prawnik

Email: j.matysiak@turcza.com.pl

Jakub Matysiak jest specjalistą w zakresie regulacji prawnych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem spółek handlowych.

Nadzór merytoryczny:

Marek Turcza

Marek Turcza

Radca Prawny

Email: marek@turcza.com.pl

Mec. Turcza świadczył obsługę prawną międzynarodowych projektów private equity, uczestniczył w procesach przejęć i fuzji oraz w postępowaniach upadłościowych – w tym w postępowaniu naprawczym spółki notowanej na GPW. Posiada bogate doświadczenie w zakresie obsługi prawnej spółek kapitałowych, transakcji M&A oraz obrotu nieruchomościami.

READ MORE

majestic casino

We present you with the first issue of the TRENDS Legal Magazine - Real Estate Law. It was prepared and developed by our Law Firm in cooperation with law firms from 62 countries around the world (members of The Law Firm Network), which provided original legal articles...

Prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Inwestor w celu uzyskania pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia zamierzenia budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę, zobowiązany jest każdorazowo legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl przepisów...

Czy opłata planistyczna obejmuje aport?

Opłata planistyczna to opłata obciążająca każdego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w sytuacjach wskazanych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Czy obciążenie tą opłatą obejmuje również...

Przekształcenie użytkowania wieczystego – część 1

Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe spełniających przesłanki ustawowe automatycznie, tj. z mocy prawa, przekształciło się w prawo własności tych gruntów. W zamian za uzyskanie prawa własności...

Nowa „specustawa mieszkaniowa”

Realizacja inwestycji mieszkaniowych związana jest z szeregiem problematycznych kwestii koniecznych do rozstrzygnięcia przez inwestorów. Ostatnie miesiące stanowiły szczególnie ciężki okres dla branży deweloperskiej – z jednej strony wzrosły ceny...

Wypowiedzenie umowy najmu

Każda umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana. W przypadku umów najmu zawartych na czas określony zasadą jest, że wygasają one z upływem okresu na jaki zostały zawarte. Możliwe jest jednak ich wcześniejsze rozwiązanie na mocy...

Zakup własnego lokum – z jakimi kosztami dodatkowymi należy się liczyć?

Nabycie mieszkania lub domu jest transakcją, która oprócz konieczności zapłaty ceny ustalonej pomiędzy stronami, rodzi konieczność poniesienia dalszych kosztów, obciążających kupującego. Do kosztów tych zaliczyć należy wydatki związane z zapłatą...

Uprawnienia i obowiązki zarządców, pośredników w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawców majątkowych

Z dniem 1.09.2017 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.). Nowelizacja ta przyniosła oczekiwane zmiany w regulacji prawnej co do uprawnień i obowiązków pośredników w obrocie nieruchomościami i...

Contact

Contact form

Consent #1

Consent #2

9 + 13 =

The Turcza Law Firm with the registered office in Poznań (60-278), ul. Palacza 144, Business Statistical Number [REGON]: 120119490, Tax identification Number [NIP]: 9451892838 is the personal data controller. Information regarding the terms and conditions of personal data protection can be found at https://turcza.com.pl/odo/.

TURCZA Law Firm

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Office

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

Palacza Street 144
60-278 Poznań

Phone: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: kancelaria@turcza.com.pl

Opening hours: mon - fr - 8:30-16:30

About us

Thanks to legal assistance provided by TURCZA Law Firm our Clients are able to focus only on their business. Our Law Firm has extensive knowledge and professional support of experienced lawyers so as to ensure the quality of service at the highest level. We are looking forward to doing business with you.

Our homepage: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.

0