Nowa „specustawa mieszkaniowa”

Aug 8, 2018

Realizacja inwestycji mieszkaniowych związana jest z szeregiem problematycznych kwestii koniecznych do rozstrzygnięcia przez inwestorów. Ostatnie miesiące stanowiły szczególnie ciężki okres dla branży deweloperskiej – z jednej strony wzrosły ceny materiałów budowlanych oraz kosztów pracy, a z drugiej na rynku zaczęło brakować pracowników fizycznych. Abstrahując od problemów na etapie wykonawczym już samo rozpoczęcie inwestycji mieszkaniowej związane jest z szeregiem komplikacji – w szczególności na etapie poszukiwania docelowego gruntu pod budowę. Większość obecnie dostępnych działek nie posiada decyzji o warunkach zabudowy albo planów zagospodarowania przestrzennego umożliwiających realizację planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Efekty tego widzimy zaś na rynku, gdyż zwiększający się czas realizacji projektów mieszkaniowych powoduje zwiększenie kosztów po stronie inwestorów, a w konsekwencji również wzrost cen mieszkań.

Z pomocą inwestorom mieszkaniowym przyszedł Ustawodawca uchwalając tzw. „Specustawę mieszkaniową”, czyli Ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (podpisaną przez Prezydenta w dniu 1.08.2018 roku). Wejście w życie specustawy mieszkaniowej spodziewane jest na przełomie sierpnia i września 2018 roku (w zależności od daty ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, która z pewnością nastąpi niebawem i po upływie okresu vacatio legis – 14 dni, a dla wybranych przepisów 30 dni od ogłoszenia.

 

“Nowością na gruncie tej ustawy jest wprowadzenie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji podejmowanej przez właściwą miejscową radę gminy, która będzie alternatywą dla planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy.”

Nowe rozwiązanie – Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji

Nowa ustawa na okres 10-ciu lat (ustawa utraci bowiem moc 31.12.2028 roku) wprowadza szereg ułatwień dla deweloperów realizujących inwestycje budowlane w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz inwestycji towarzyszących, szczególnie na początkowym etapie – planowania inwestycji i uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zmiany te mają przede wszystkim na celu skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowej, spełniającej przewidziane przez Ustawodawcę standardy.

Nowością na gruncie omawianej ustawy jest wprowadzenie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji podejmowanej przez właściwą miejscowo radę gminy. Uchwała ta będzie alternatywą dla planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy. Co istotne, gmina na podjęcie takiej uchwały będzie miała ściśle oznaczony ustawą czas – 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku. Wniosek o ustaleniu lokalizacji dla inwestycji powinien odpowiadać wymaganiom wskazanym w ustawie. Przede wszystkim powinien zawierać: określenie granic terenu objętego wnioskiem, określenie minimalnej oraz maksymalnej ilości mieszkań, charakterystykę inwestycji z uwzględnieniem zapotrzebowania na wodę i energię, sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, planowana inwestycja nie musi uwzględniać jego ustaleń. Stanowi to z pewnością istotne novum na gruncie obecnie obowiązującej procedury planistycznej. Zagospodarowanie takiego gruntu nie może być jednak zupełnie dowolne, bowiem inwestycja nie może być sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

 

“Planowana inwestycja, co istotne, nie musi uwzględniać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…)”

Budowy na nowych obszarach

Istotną zmianą jest również umożliwienie budowy na gruntach, które dotychczas nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, a które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych i które aktualnie nie są wykorzystywane na te cele. Powyżej wskazanych terenów warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy. Realizacja inwestycji mieszkaniowych możliwa będzie także na obszarze portów i przystani morskich. Jednocześnie ustawa nie pozwala na inwestowanie na terenach podlegających ochronie, a także na terenach rodzinnych ogrodów działkowych czy zagrożonych powodzią.

Wymogi lokalizacyjne

Aby uzyskać możliwość przyspieszenia procesu inwestycyjnego na gruncie nowej ustawy inwestorzy zobligowani są do spełnienia wymogów lokalizacyjnych. Specustawa mieszkaniowa ustanawia bowiem standardy dotyczące lokalizacji planowanych inwestycji. Inwestycja mieszkaniowa będzie musiała znajdować się w odpowiednej odległości od drogi publicznej, od szkół, przedszkoli i przystanków komunikacji miejskiej. W przypadku niespełnienia obowiązku lokalizacji inwestycji w odpowiedniej odległości od ośrodków edukacyjnych, na inwestora zostanie nałożony obowiązek zapłaty na rzecz gminy odpowiedniej sumy pieniężnej.
Powyższe standardy będą jednak zróżnicowane w zależności od wielkości miejscowości, w obrębie której ma być realizowana inwestycja.

Dotychczasowe zasady nadal pozostają aktualne

Podkreślić należy, że po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej inwestorzy będą mogli realizować inwestycje mieszkaniowe również na dotychczasowych zasadach. Od decyzji inwestora zależeć będzie to czy skorzysta z nowej, krótszej procedury lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ważną zmianą wprowadzaną niniejszą ustawą jest również skrócenie terminów zaskarżenia i rozpatrzenia skarg na uchwały gminy w zakresie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz odwołań od wydawanych w jej trybie pozwoleń na budowę. Powyższe jest kolejnym przejawem realizacji nadrzędnego celu ustawy, jakim jest przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych.

Podsumowanie

Podsumowując, celem nowo uchwalonej specustawy mieszkaniowej jest znaczne skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowej, który na podstawie obecnych przepisów trwać może nawet kilka lat. Co więcej wprowadzone zmiany z pewnością rozwiążą problem niedostatecznej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Dzięki nowej ustawie proces inwestycyjny ma być krótszy i dużo łatwiejszy, co ma nie tylko ułatwić proces budowlany.

Autor:

Magdalena Stępień

Magdalena Stępień

Radca Prawny

Email: m.stepien@turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60

Mec. Magdalena Stępień jest specjalistką w zakresie prawa nieruchomości i procesu inwestycyjnego.

READ MORE

lucky win casino

We present you with the first issue of the TRENDS Legal Magazine - Real Estate Law. It was prepared and developed by our Law Firm in cooperation with law firms from 62 countries around the world (members of The Law Firm Network), which provided original legal articles...

Prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Inwestor w celu uzyskania pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia zamierzenia budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę, zobowiązany jest każdorazowo legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl przepisów...

Czy opłata planistyczna obejmuje aport?

Opłata planistyczna to opłata obciążająca każdego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w sytuacjach wskazanych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Czy obciążenie tą opłatą obejmuje również...

Przekształcenie użytkowania wieczystego – część 1

Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe spełniających przesłanki ustawowe automatycznie, tj. z mocy prawa, przekształciło się w prawo własności tych gruntów. W zamian za uzyskanie prawa własności...

Nowa „specustawa mieszkaniowa”

Realizacja inwestycji mieszkaniowych związana jest z szeregiem problematycznych kwestii koniecznych do rozstrzygnięcia przez inwestorów. Ostatnie miesiące stanowiły szczególnie ciężki okres dla branży deweloperskiej – z jednej strony wzrosły ceny...

Wypowiedzenie umowy najmu

Każda umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana. W przypadku umów najmu zawartych na czas określony zasadą jest, że wygasają one z upływem okresu na jaki zostały zawarte. Możliwe jest jednak ich wcześniejsze rozwiązanie na mocy...

Zakup własnego lokum – z jakimi kosztami dodatkowymi należy się liczyć?

Nabycie mieszkania lub domu jest transakcją, która oprócz konieczności zapłaty ceny ustalonej pomiędzy stronami, rodzi konieczność poniesienia dalszych kosztów, obciążających kupującego. Do kosztów tych zaliczyć należy wydatki związane z zapłatą...

Uprawnienia i obowiązki zarządców, pośredników w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawców majątkowych

Z dniem 1.09.2017 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.). Nowelizacja ta przyniosła oczekiwane zmiany w regulacji prawnej co do uprawnień i obowiązków pośredników w obrocie nieruchomościami i...

Contact form

Consent #1

Consent #2

5 + 2 =

The Turcza Law Firm with the registered office in Poznań (60-278), ul. Palacza 144, Business Statistical Number [REGON]: 120119490, Tax identification Number [NIP]: 9451892838 is the personal data controller. Information regarding the terms and conditions of personal data protection can be found at https://turcza.com.pl/odo/.

TURCZA Law Firm

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Contact

Office

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

Palacza Street 144
60-278 Poznań

Phone: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: kancelaria@turcza.com.pl

Opening hours: mon - fr - 8:30-16:30

About us

Thanks to legal assistance provided by TURCZA Law Firm our Clients are able to focus only on their business. Our Law Firm has extensive knowledge and professional support of experienced lawyers so as to ensure the quality of service at the highest level. We are looking forward to doing business with you.

Our homepage: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.

0