Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może mieć wpływ na wartość nieruchomości, które plan ten obejmuje, ze względu na rozszerzenie lub zwężenie zakresu możliwych sposobów ich zagospodarowania. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. 

Żądanie to przysługuje co do zasady przeciwko gminie. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidują dwa wyjątki od tej zasady:

1. w przypadku, w jakim zmiana lub uchwalenie planu spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państw, żądania takie należy kierować do właściwego organu władającego terenem zamkniętym, natomiast jeśli

2. zmiana planu uwzględnia ograniczenia związane z lokalizacją lotniczego urządzenia naziemnego i powierzchni ograniczających zabudowę na podstawie właściwych przepisów prawa lotniczego – do Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej.

Powyższe roszczenia właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości może zgłaszać w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego zmiany). Jeśli w tym okresie sprzeda nieruchomość, a nie wystąpi wcześniej z takimi roszczeniami, może żądać od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości po sprzedaży.

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży, zaś obniżenie wartości nieruchomości to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu/zmianie planu. Ustalając wartość nieruchomości sprzed objęcia jej planem miejscowym pod uwagę bierze się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości oraz dostęp do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych. Ustalając wartość nieruchomości, która już uprzednio była objęta planem miejscowym, pod uwagę bierze się dotychczasowe przeznaczenie wynikające z planu miejscowego, który jest zmieniany.

Wyceny dokonuje biegły i z zasady powinien określić rynkową wartość nieruchomości (chyba że zachodzą szczególne okoliczności, z powodu których ustala się wartość odtworzeniową). Wartość rynkową stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej – taką definicję zawiera przepis art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły, z uwzględnieniem takich okoliczności jak: rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wybiera podejście i metodę wyceny. Ustawa opisuje podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen w czasie. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Podejście mieszane zakłada połączenie elementów opisanych wyżej podejść.

Gmina, której uprawniony właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości zgłosi roszczenia, może zaoferować mu nieruchomość zamienną. Oznacza to możliwość zamiany nieruchomości, która straciła na wartości na zaoferowaną nieruchomość gminy albo nabycie od gminy nieruchomości w zamian za odszkodowanie. Z obowiązujących gminę zasad gospodarowania mieniem wynika, że w przypadku, w jakim wartość nieruchomości zamiennej przewyższać miałaby wartość roszczeń przeciwko gminie, zamiana wiązać musiałaby się z dopłatą na rzecz gminy. Uprawniony nie jest zobowiązany do wyrażenia zgody na takie rozwiązanie.

Roszczenia, o jakich mowa powyżej, mają charakter cywilnoprawny, co oznacza, że gmina nie rozstrzyga o nich w drodze decyzji administracyjnej, a w przypadku braku porozumienia pomiędzy uprawnionym a zobowiązanym, spory rozpoznają właściwe sądy powszechne (w postępowaniu cywilnym). Oznacza to m.in., że nie ma administracyjnego postępowania, w jakim kwestionuje się wycenę dokonaną przez biegłego, a wykup i zamiana następują na podstawie umów pomiędzy właścicielem/użytkownikiem wieczystym, a gminą (innym zobowiązanym).

W przypadku, w jakim po wypłacie uprawnionemu odszkodowania doszłoby do stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego przez organ nadzoru lub sąd administracyjny, odszkodowanie podlega zwrotowi na rzecz gminy. W literaturze wskazuje się, że pomimo tego, że przepis używa sformułowania podlegają zwrotowi, roszczenie gminy jest fakultatywne, przy czym fakultatywność ta nie jest nieograniczona, gdyż gmina zobowiązana jest do równego traktowania obywateli, co oznacza, że nie może żądać zwrotu odszkodowania jedynie od części  podmiotów, którym je wypłaciła. Jak wskazano wyżej, jeśli nie korzystając wcześniej z prawa do żądania zapłaty odszkodowania lub wykupu, uprawniony sprzeda nieruchomość, może on żądać od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. W przypadku późniejszego stwierdzenia nieważności planu, gmina może żądać zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości. Żądanie to gmina kieruje więc nie do tego podmiotu, któremu wypłaciła odszkodowanie, ale do podmiotu, który nabył nieruchomość i to niezależnie od tego, czy nabył ją bezpośrednio od podmiotu, któremu odszkodowanie wypłacono, czy też od późniejszego właściciela. Ma to uzasadnienie w założeniu, że to właśnie aktualny właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości korzysta na tym, że tracą moc przepisy prawa miejscowego ograniczające sposób zagospodarowania tej nieruchomości, skoro zapłacona przez niego za nieruchomość cena powinna była uwzględniać ograniczenia wynikające (z obowiązującego w chwili nabycia) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W literaturze z użytego w przepisie określenia równowartość wypłaconego odszkodowania wywodzi się czasem wniosek, że (skoro jest to równowartość odszkodowania a nie kwota odszkodowania) gmina, jeśli z prawa tego skorzysta, powinna żądać kwoty równej wypłaconemu odszkodowaniu skorygowanej o wskaźnik inflacji.

Opisane wyżej roszczenia przeciwko gminie związane są ze skutkiem (zmniejszeniem wartości nieruchomości) samodzielnych ustaleń gminy co do przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie i nie przysługują, jeśli do zmniejszenia wartości nieruchomości co prawda doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jednak ustalenia planu w tym zakresie są konsekwencją (1) uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych, (2) decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego albo (3) zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie. Przyczyną wprowadzenia tej regulacji był zamiar zdjęcia z gminy obowiązku wypłaty odszkodowań za działania, które są od niej niezależne, wychodzący z założenia, że będąc samodzielną osobą prawną, także w zakresie finansowym oraz majątkowym, gmina nie powinna ponosić obciążeń, jakie nie wynikają z gminnej polityki przestrzennej lub nie są związane z lokalnym zakresem zadań, za które gmina odpowiada.