Data publikacji artykułu: 13/10/2025

We wrześniu 2025 roku sektor budowlany w Polsce nadal odczuwa skutki dynamicznych zmian legislacyjnych, zapoczątkowanych na początku roku. Choć wiele nowelizacji Prawa budowlanego weszło w życie już w styczniu lub czerwcu, ich pełne wdrożenie, w tym prace nad planami ogólnymi gmin, nabiera tempa właśnie teraz. Te regulacje, przygotowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, mają na celu deregulację procedur, skrócenie czasu inwestycji i zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Poniżej podsumowujemy kluczowe nowości, ich praktyczne implikacje oraz wskazówki dla inwestorów.

1. Uproszczenia w legalizacji samowoli budowlanych

Jedną z najbardziej wyczekiwanych zmian jest skrócenie okresu przedawnienia samowoli budowlanych z 20 do 10 lat. Oznacza to, że właściciele obiektów wzniesionych bez zezwolenia np. garaży, altan czy małych sklepów będą mogli szybciej je zalegalizować. Uzasadnieniem jest potrzeba poprawy bezpieczeństwa użytkowania istniejących budowli, szczególnie w regionach z dużą liczbą starszych, nieuregulowanych nieruchomości.

To szansa dla osób planujących remonty lub sprzedaż takich obiektów. W wrześniu wiele gmin rozpoczęło kampanie informacyjne, zachęcając do składania wniosków o legalizację. Należy przy tym pamiętać, że procedura nadal wymaga ekspertyzy technicznej i opłaty karnej, ale czas na działanie jest ograniczony. Pełna deregulacja wchodzi w życie do końca 2025 r.

2. Rozszerzenie listy obiektów bez pozwolenia na budowę

Rządowa nowelizacja z czerwca 2025 r. znacząco poszerzyła katalog inwestycji realizowanych bez formalności. Od września nowe przepisy obejmują:

• Przydomowe schrony ochronne do 35 m² – bez zgłoszenia, co jest odpowiedzią na rosnące zagrożenia zewnętrzne.
• Zbiorniki na wodę opadową i roztopową do 30 m³ na działkach rolnych – ułatwienie dla rolników, bez projektu budowlanego.
• Mikroinstalacje wiatrowe o mocy do 50 kW – instalowane na istniejących budynkach bez pozwolenia.
• Baseny, tarasy i oczka wodne – uproszczenia dla obiektów rekreacyjnych w ogrodach.

Dodatkowo, aparthotele (hotele apartamentowe) zostały włączone do definicji budynków użyteczności publicznej, co otwiera drzwi do nowych inwestycji w turystyce.

Te zmiany redukują biurokrację o nawet 30-50% w prostych projektach. Dla branży OZE to impuls do rozwoju. We wrześniu odnotowano wzrost wniosków o instalacje wiatrowe. Inwestorzy indywidualni zyskują elastyczność, ale muszą przestrzegać norm środowiskowych (np. Prawo wodne dla zbiorników).

3. Reforma planistyczna i plany ogólne gmin

Kluczowym tematem września jest „reforma planistyczna” (ustawa z 7 lipca 2023 r., z nowelizacjami w 2025 r.). Gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne do 31 grudnia 2025 r., zastępując stare studia uwarunkowań. Od 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą ważne tylko 5 lat (zamiast bezterminowo), a nowe wymogi lokacyjne ograniczą zabudowę na odległych działkach:

• W miastach: max. 1,5 km od szkoły podstawowej.
• Na wsi: max. 3 km od szkoły i 1,5 km od terenów zielonych (min. 3 ha).

W wrześniu wiele urzędów wstrzymało wydawanie warunków zabudowy, co spowodowało kolejki wniosków. Prawnicy radzą: składaj wnioski już teraz, by uniknąć blokady.

Tysiące działek rolnych lub peryferyjnych może stracić status budowlany po 2025 r. To szansa dla lokalizacji blisko infrastruktury, ale wyzwanie dla właścicieli odległych gruntów. Samorządy zyskują elastyczność, ale inwestorzy powinni monitorować lokalne plany na stronach samorządowych.

4. Precyzyjniejsze definicje i ulgi podatkowe

Od stycznia 2025 r. wprowadzono klarowne definicje „budynku” i „budowli”, eliminując spory interpretacyjne w opodatkowaniu. Nowość z września: pomieszczenia na pojazdy w budynkach mieszkalnych (np. garaże podziemne) podlegają niższej stawce podatku od nieruchomości. To oszczędność dla deweloperów i właścicieli bloków.

Mniej sporów z fiskusem i organami nadzoru. Dla budownictwa mieszkaniowego to impuls – w III kwartale 2025 r. wzrosła liczba projektów z garażami.

Podsumowanie

Wrzesień 2025 r. to okres przejściowy, w którym uproszczenia (jak brak pozwoleń dla małych obiektów) kontrastują z rosnącą presją planistyczną. Celem zmian jest przyspieszenie inwestycji o 20-30%, ale wymaga to szybkich decyzji, zwłaszcza składania wniosków o warunki zabudowy. Inwestorzy powinni skonsultować się z architektami lub radcami prawnymi, by uniknąć pułapek.