Data publikacji artykułu: 15/01/2026

Na początku grudnia 2025 r. do Sejmu trafił poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym. Marszałek Sejmu skierował projekt do konsultacji społecznych jeszcze przed pierwszym czytaniem i póki co nie nadano mu jeszcze numeru druku, więc należy spodziewać się, że projekt może dość znacząco się zmienić. Warto jednak przyjrzeć się pierwszemu poselskiemu pomysłowi na w miarę kompleksową regulację tego zjawiska.

W uzasadnieniu wskazuje się, że zjawisko krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, ze względu na swój dynamiczny rozwój, zaczęło generować wiele problemów dla lokalnych społeczności, takich jak hałas i wzmożony ruch komunikacyjny wywołany nadmiernym wzrostem liczby turystów w stosunku do lokalnych mieszkańców, a także problemy na lokalnych rynkach mieszkaniowych w postaci braku lokali mieszkalnych na wynajem długoterminowy i wzrost czynszów najmu. Odpowiedzią na te wyzwania ma być poselski projekt ustawy przewidujący wymogi rejestracji działalności polegającej na najmie krótkoterminowym w ewidencji takiej działalność i uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na prowadzenie takiej działalności oraz pozwalający radom gmin na wprowadzanie lokalnych regulacji w tym zakresie.

Czym jest najem krótkoterminowy w rozumieniu projektu ustawy i jakie uprawnienia projekt przyznaje wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom?

Za najem krótkoterminowy projekt uznaje wyłącznie najem nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe – tj. umeblowanych lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych lub ich części. Usługą najmu krótkoterminowego jest usługa świadczona na podstawie jednej umowy na okres nie dłuższy niż 30 dni, wykonywana stale lub tymczasowo; może ona obejmować także usługi towarzyszące, takie jak sprzątanie czy dostarczanie pościeli.

Projekt rozróżnia dwa modele udostępniania lokali. Pierwszym jest najem we własnym miejscu stałego pobytu (zameldowania) wynajmującego, a w tym wypadku łączny czas świadczenia takiej usługi w roku kalendarzowym nie może przekroczyć trzech miesięcy. Takiej usługi nie dotyczą przepisy przewidujące wymóg uzyskania zgody wspólnoty/spółdzielni na prowadzenie tej działalności. Drugim wariantem jest najem krótkoterminowy lokalu, który dla wynajmującego nie jest miejscem stałego pobytu. Dla prowadzenia takiej działalności projektuje się wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej, gdy lokal wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, albo zgody zarządu spółdzielni mieszkaniowej, gdy nieruchomość jest zarządzana przez spółdzielnię. Wspólnota albo spółdzielnia może odmówić zgody, jeśli najem pozostawałby w sprzeczności z przepisami sanitarnymi, przeciwpożarowymi, innymi przepisami odrębnymi lub zasadami przyjętymi w uchwale gminnej, a także gdy dotychczasowy najem naruszał porządek lub bezpieczeństwo. Uchwała właścicieli lokali albo zarządu spółdzielni w przedmiocie takiej zgody miałaby być podejmowana w terminie 6 miesięcy, a zainteresowany w terminie kolejnych 6 miesięcy miałby mieć prawo zaskarżenia uchwały z powodu jej niezgodności z prawem.

Wspólnota (właściciele lokali) i spółdzielnia mieszkaniowa miałyby również uzyskać prawo do zwiększenia opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem wykorzystywanym do świadczenia usług najmu krótkoterminowego. Projektodawca nie przewidział w tym zakresie żadnego limitu.

Takie uprawnienia wspólnoty i spółdzielni miałyby chronić sąsiadów wynajmującego przed negatywnymi skutkami prowadzonej przez niego działalności. Temu samemu celowi ma służyć możliwość wykreślenia z ewidencji, o której mowa niżej, w razie powtarzających się co najmniej 3 razy przypadków naruszenia porządku lub bezpieczeństwa lub przepisów uchwały rady gminy określającej warunki najmu krótkoterminowego.

Jakie inne wymogi prowadzenia takiej działalności przewiduje projekt?

Ustawa ma nałożyć na wynajmujących obowiązki informacyjne w postaci  przekazania wspólnocie lub spółdzielni numeru telefonu do osoby odpowiedzialnej za najem oraz oznaczenia przy wejściu do lokalu, że prowadzony jest w nim najem krótkoterminowy. Ma to ułatwić podmiotom zarządzającym nieruchomościami wspólnymi reakcję i interwencję w przypadku ewentualnych problemów zgłaszanych przez sąsiadów.

W ofertach najmu będzie należało podawać informację o numerze wpisu do ewidencji lokalu ze wskazaniem właściwego organu prowadzącego ewidencję, a także informację o obowiązujących ze względu na położenie tego lokalu opłatach lokalnych oraz zasadach określonych w uchwale rady gminy, o jakiej mowa dalej.

Prowadzenie takiej działalności ma wymagać wpisu do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego dla położenia lokalu. Ewidencjonowanie ma z jednej strony umożliwić władzom lokalnym ocenę skali zjawiska i wprowadzenie w związku z tym odpowiednich regulacji na szczeblu lokalnym, a z drugiej strony ma pozwolić na kontrolowanie takiej działalności. Projekt przyznaje bowiem wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta), właściwym służbom Państwowej Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz organom nadzoru budowlanego i organom administracji architektoniczno-budowlanej, prawo kontrolowania, w zakresie swojej właściwości miejscowej, przestrzegania wymagań, w odniesieniu do lokali, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy. W ramach kontroli te organy i służby miałyby mieć prawo wstępu do wszystkich pomieszczeń związanych z użytkowaniem kontrolowanego lokalu i żądać okazania dokumentów potwierdzających spełnienie wymagań niezbędnych do prowadzenia w lokalu najmu krótkoterminowego. Stwierdzenie w toku kontroli, że przeznaczenie lokalu na najem krótkoterminowy nie spełnia wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych lub innych wymagań określonych przepisami prawa miałoby być podstawą wykreślenia z ewidencji lub odmowy ponownego wpisu przed upływem 12 miesięcy.

Nowe uprawnienie rady gminy do określenia warunków najmu krótkoterminowego

Projekt przewiduje wyposażenie rady gminy w kompetencję do podjęcia uchwały określającej  szczegółowe zasady najmu krótkoterminowego na terenie gminy, przy czym katalog ograniczeń, wymogów i zakazów, jakie gmina mogłaby wprowadzić, nie jest zamknięty, co może budzić wątpliwości w kontekście faktu, że uchwałą taką dochodzić będzie do ograniczenia możliwości wykorzystania przez właściciela jego lokalu mieszkalnego. Ustawa wymienia, że w uchwale takiej mogłyby znaleźć się w szczególności postanowienia:

• o zakazie oddawania lokali w najem krótkoterminowy na terenie części gminy;
• określające limit liczby dni najmu krótkoterminowego w ciągu roku dla lokali, które nie są jednocześnie miejscem stałego pobytu wynajmującego;
• określające minimalne wymogi powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu w zależności od liczby osób, którym może być wynajęty;
• przewidujące dodatkowe warunki w zakresie ochrony przeciwpożarowej, w szczególności w przypadku wyposażenia obiektów w instalację gazową lub kominek opalany drewnem.

Jakie przepisy karne i przejściowe zaproponowano?

Prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wpisu do ewidencji, prowadzenie takiej działalności w lokalu, który jest stałym miejscem pobytu wynajmującego w okresie dłuższym niż 3 miesiące w roku, prowadzenie jej niezgodnie z zasadami przyjętymi uchwałą rady gminy, a także niedopełnienie przez wynajmującego niektórych obowiązków informacyjnych, ma być wykroczeniem zagrożonym karą grzywny  w wysokości do 50.000,00 zł. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub osoby przez niego upoważnione mają mieć uprawnienie do występowania w charakterze oskarżyciela publicznego w sprawie o wykroczenie w związku z prowadzeniem najmu krótkoterminowego.

Ustawa miałaby wejść w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia, a podmioty prowadzące działalność polegająca na świadczeniu usług  najmu krótkoterminowego w dniu jej wejścia w życie, miałyby móc ją prowadzić bez wpisu do ewidencji na dotychczasowych zasadach, przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.

Jaki jest wynik konsultacji społecznych projektu i jakie mogą być skutki jego przyjęcia?

Celem nadrzędnym projektu jest uporządkowanie rynku najmu krótkoterminowego, zapewnienie narzędzi do reagowania na lokalne nadużycia i uciążliwości oraz wsparcie zrównoważonej polityki mieszkaniowej. Zdaniem projektodawcy delegacja kompetencji na poziom gmin ma pozwoli różnicować reżimy – inaczej w centrum dużego miasta w sezonie, inaczej w gminie o słabym natężeniu ruchu turystycznego. Oczekiwanym skutkiem społecznym jest poprawa porządku i bezpieczeństwa, w tym zmniejszenie konfliktów sąsiedzkich, a gospodarczym – większa transparentność działalności, lepsza ściągalność opłat lokalnych i możliwość uczciwego rozliczenia kosztów w nieruchomościach wspólnych. Dla gmin regulacja ta oznaczałaby się nowe wpływy z opłat ewidencyjnych oraz potencjalnie lepszą ściągalność opłat uzdrowiskowych. Dla wynajmujących przyjęcie projektu oznaczałoby nowe obowiązki administracyjne, a dla części z nich potencjalnie także ryzyko utraty możliwości prowadzenia takiej działalności w związku z wyposażeniem rad gmin w kompetencje do jej zakazywania i wprowadzania innych ograniczeń na szczeblu lokalnym.

Zakończone już konsultacje społeczne wskazują na to, że większość biorących w nich udział osób ocenia projekt pozytywnie. Ponad 85% pytanych na pytanie, czy przyjęcie projektu jest potrzebne, odpowiedziało, że zdecydowanie tak, ponad 77% pytanych, na skali od 1 do 5, wyraziło swoją akceptację dla rozwiązań zawartych w projekcie na poziomie 5, a 66% pytanych na pytanie o to, czy ich zdaniem problem wskazany przez projektodawcę można rozwiązać inaczej, odpowiedziało, że nie.