Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki deweloperów

W dniu 22 maja 2025 r. przekazano Prezydentowi do podpisu ustawę z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawę o jawności cen mieszkań.

Celem ustawy jest zobowiązanie deweloperów do publikowania na stronach internetowych cen oferowanych lokali mieszkalnych, co ma umożliwić nabywcom porównanie ofert poszczególnych deweloperów i cen lokali oferowanych w ramach jednej inwestycji.

Wprowadzany tą ustawą art. 19a ustawy deweloperskiej zobowiązywać więc będzie deweloperów do publikowania na swoje stronie internetowej informacji o:

• cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
• cenie pomieszczeń przynależnych, o których mowa w art. 2 ust. 4 ustawy 1994 r. o własności lokali, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie metra kwadratowego, o jakiej mowa w pkt 1 powyżej,
• innych niż określone w pkt 1 i 2 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność,

w każdym przypadku z uwzględnieniem VAT;

• adresie siedziby dewelopera, a w przypadku, gdy jest osobą fizyczną – adresie głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, adresie lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż,
• sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem,
• lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
• a także części ogólnej prospektu informacyjnego dotyczącego tego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Informacje te deweloper zobowiązany będzie opublikować przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej, a w przypadku, w jakim umowy rezerwacyjne nie są zawierane, najpóźniej w dniu rozpoczęcia sprzedaży, i utrzymywać je aż do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej, w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

W przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych, o których mowa w pkt 1-3 powyżej, deweloper w dniu tej zmiany, zobowiązany będzie uaktualnić informacje na stronie internetowej z podaniem daty zmiany i z zachowaniem dotychczas podanych informacji (począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży).

W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper będzie obowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się wskazane powyżej informacje.

Nadto deweloper będzie mieć obowiązek  przekazywania raz na dobę wyżej opisanych danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.

Naruszenie powyżej opisanych obowiązków będzie stanowiło i praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Oznacza to m.in. zagrożenie sankcją w postaci możliwość nałożenia przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kary pieniężnej w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Dodatkowo w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób opisany powyżej, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca będzie miał prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Choć z celem ustawy należy się zgodzić, to część wynikających z niej obowiązków wydaje się być zbędna, a niektóre z przepisów ustawy są nieprecyzyjne.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na to, że obowiązek podawania opisanych wyżej informacji na stronie internetowej, ich aktualizacji i wskazywania adresu strony internetowej w reklamach dotyczy nie tylko deweloperów oferujących lokale przed pozwoleniem na użytkowanie, ale został rozciągnięty także na deweloperów sprzedających „gotowe” lokale i domy jednorodzinne ora  innych niż deweloper przedsiębiorców zawierających z nabywcą (w rozumieniu ustawy) umowę, której przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego, nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Żaden przepis ustawy o jawności cen mieszkań nie wyłącza tych zobowiązań w przypadku jednorazowej takiej transakcji zawieranej przez takiego przedsiębiorcę w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą jednorazowo, jeśli zawiera je z osobą fizyczną zawierająca umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Rozszerzenie to wynika z przepisu art. 19a ust. 4, który brzmi Przepisy ust. 1–3 stosuje się odpowiednio także do deweloperów, o których mowa w art. 3 pkt 1, i przedsiębiorców, o których mowa w art. 4 pkt 1, od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży przedmiotów umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1. Odpowiednie stosowanie przepisów ust. 1 – 3 oznacza, że podmioty, które nie są zobowiązane do sporządzenia prospektu i nie prowadzą sprzedaży lokali (np. w przypadku sprzedaży jednorazowej), powinny podać na stronie internetowej informację o braku obowiązku sporządzenia prospektu i lokalu, w jakim prowadzona jest sprzedaż. Z uwagi na treść przepisu 19b ust. 1 należy uznać, że także tacy przedsiębiorcy niebędący deweloperami zobowiązani są do co dobowego przekazywania informacji ministrowi właściwemu do spraw cyfryzacji.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której będzie publikował wskazane wyżej informacje. Literalna wykładnia tego przepisu oznacza dla podmiotów działających w ramach grup kapitałowych obowiązek tworzenia osobnej strony internetowej przez każdą spółkę celową, która jest deweloperem.

Za daleko idącym wydaje się też być obowiązek publikacji pełnej historii zmiany cen każdego lokalu, co może prowadzić do małej czytelności takich informacji. Cel ustawy byłby osiągnięty także w sytuacji, w jakiej obwiązek ten powinien zostać ograniczony do jakiegoś zamkniętego okresu czasu. Biorąc pod uwagę fakt, że wszystkich innych przedsiębiorców oferujących towary w Internecie obowiązuje nakaz podania najniższej ceny towaru z ostatnich 30 dni, nie ma uzasadnienia, aby w stosunku do deweloperów nie ograniczyć go np. do 6 miesięcy.

Nowe przepisy wprowadzają obowiązek codziennego raportowania cen wszystkich oferowanych mieszkań do rządowego systemu otwartych danych nawet wtedy, gdy ceny nie uległy zmianie. To zobowiązanie będzie szczególnie uciążliwe dla małych deweloperów i innych niż deweloperzy przedsiębiorców, o jakich mowa wyżej.

Ustawa przewiduje krótkie, bo tylko 1-miesięczne vacatio legis, co oznacza, że opisane wyżej obowiązki dotyczyć będą każdego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego, w którym sprzedaż lub przedsprzedaż rozpocznie się po upływie miesiąca od dnia wejścia ustawy w życie. W stosunku do inwestycji, w ramach których sprzedaż lokali lub domów jednorodzinnych rozpocznie się przed dniem wejścia ustawy w życie, obowiązki z niej wynikające należy zacząć wykonywać nie później niż w terminie 2 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy i dotyczyć one będą tych domów i lokali, których własność nie została przeniesiona na rzecz nabywców przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, według stanu od dnia ich udostępnienia na stronie internetowej (art. 2 ustawy). Daje to niewiele czasu na przygotowanie się do stosowania przepisów ustawy.

Choć cel tzw. ustawy o jawności cen mieszkań – zwiększenie przejrzystości rynku i ochrona nabywców – zasługuje na poparcie, to nie wszystkie jej przepisy są zasadne. Niektóre jej regulacje nie są niezbędne dla osiągnięcia tego celu, a okazać się mozgą nadmiernie uciążliwe, zwłaszcza dla mniejszych deweloperów, zaś czas na wdrożenie przepisów jest zbyt krótki.