Data publikacji artykułu: 9/07/2025

Marzysz o własnym kącie, ale przerażają Cię formalności i biurokracja? Okazuje się, że budowa domu nie zawsze wymaga pozwolenia. Od kilku lat w Polsce obowiązują przepisy, które umożliwiają postawienie domu w uproszczonym trybie. Zamiast długiego oczekiwania na decyzje urzędników – wystarczy zgłoszenie. Kiedy to możliwe i jakie warunki trzeba spełnić? Sprawdź, co musisz wiedzieć, zanim wbijesz pierwszą łopatę.

Budowa domu bez pozwolenia – na czym to polega?

Jeszcze do niedawna budowa domu wiązała się z koniecznością uzyskania pozwolenia – procedura ta potrafiła ciągnąć się miesiącami. Tymczasem od stycznia 2022 roku możliwa jest budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia – pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów. Największą korzyścią jest skrócenie czasu oczekiwania – formalności można załatwić w ciągu 21 dni. Co ważne, nie trzeba też zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy.

Jakie domy można budować bez pozwolenia?

Nie każdy budynek kwalifikuje się do budowy w trybie uproszczonym. Obowiązujące przepisy dopuszczają budowę bez pozwolenia tylko w określonych przypadkach:

• Domy jednorodzinne wolnostojące – o powierzchni zabudowy do 70 m², pod warunkiem że cały obszar ich oddziaływania mieści się na działce, na której są realizowane. Oznacza to, że dom nie może wpływać na sąsiednie posesje.
• Domy letniskowe (rekreacyjne) – również do 70 m².
• Garaże, altany, wiaty, budynki gospodarcze – do 35 m², maksymalnie dwa na każde 500 m² działki.
• Przydomowe oczyszczalnie ścieków – o wydajności do 7,5 m³/dobę.
• Tarasy naziemne, oranżerie czy ganki – bez przekraczania dozwolonej powierzchni.

Kiedy pozwolenie jest nadal wymagane?

Uproszczona procedura nie znajduje zastosowania we wszystkich przypadkach. Wciąż konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, jeżeli planowana inwestycja dotyczy budynku wielorodzinnego lub bliźniaczego, jeśli nieruchomość położona jest na terenie objętym ochroną, takim jak obszar Natura 2000, lub gdy projektowany dom wpływa na sąsiednie działki. Również w sytuacji, gdy budynek przekracza dopuszczalne parametry powierzchni, nie można skorzystać z uproszczonego trybu.

Formalności przy budowie na zgłoszenie – krok po kroku

Choć budowa bez pozwolenia brzmi kusząco, nadal wymaga kilku formalności. Co trzeba przygotować?

1. Zgłoszenie zamiaru budowy – złożone do odpowiedniego organu (starostwa powiatowego lub urzędu miasta).

2. Projekt budowlany i zagospodarowania terenu – przygotowany przez uprawnionego projektanta.

3. Oświadczenia:

• o prawie do dysponowania nieruchomością,
• o budowie na własne potrzeby mieszkaniowe,
• o przejęciu odpowiedzialności (jeśli nie ma kierownika budowy),
• o kompletności dokumentacji.

4. Dokumenty planistyczne – np. wypis z planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Po złożeniu kompletu dokumentów wystarczy poczekać 21 dni – jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu, można rozpocząć budowę.

Gdzie i jak złożyć zgłoszenie?

Wybór odpowiedniego urzędu, do którego należy złożyć zgłoszenie budowy, uzależniony jest od lokalizacji działki. Jeśli inwestycja planowana jest na terenie miasta posiadającego prawa powiatu, zgłoszenia dokonuje się u prezydenta miasta. W pozostałych przypadkach właściwym organem będzie starostwo powiatowe. Dokumenty można złożyć osobiście, za pośrednictwem platformy ePUAP lub przesłać pocztą. Należy pamiętać, że rozpoczęcie budowy jest możliwe dopiero po upływie 21 dni od dnia złożenia zgłoszenia, pod warunkiem że w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu.

Co po zakończeniu budowy?

Po zakończeniu prac trzeba poinformować Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB). Konieczne będzie też wykonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Jeśli PINB nie zgłosi uwag w ciągu 14 dni, dom można użytkować.

Dom 70 m² – czy to się opłaca?

Choć powierzchnia zabudowy ograniczona do 70 m² może wydawać się niewystarczająca dla licznych rodzin, w praktyce dla wielu inwestorów okazuje się w pełni wystarczająca. Tego typu domy świetnie sprawdzają się jako pierwsze lokum dla młodego małżeństwa, wakacyjny domek letniskowy, a także alternatywa dla tradycyjnego mieszkania w bloku. Coraz częściej są też wykorzystywane jako opłacalna forma inwestycji pod wynajem. Dodatkowym atutem są niższe koszty realizacji oraz uproszczone procedury administracyjne, które przyciągają rosnące grono zainteresowanych.

Podsumowanie – mniej papierów, więcej budowania

Budowa domu bez pozwolenia to rozwiązanie, które pozwala oszczędzić czas i nerwy. Choć wiąże się z pewnymi ograniczeniami, jest atrakcyjną opcją dla tych, którzy marzą o własnym kącie, ale nie chcą grzęznąć w urzędowych procedurach. Jeśli tylko powierzchnia do 70 m² Ci wystarczy, warto rozważyć ten tryb budowy.